Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa?

O tym jakie korzyści wynikają z działania rękojmi przeczytasz w moim wpisie Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to takiego?

W wypadku niedziałania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych osoba, która przykładowo zawarła umowę sprzedaży nieruchomości z osobą wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel, a w rzeczywistości tym właścicielem niebędącej, nie nabędzie własności nieruchomości. Jest to kwestia bardzo doniosła w punktu widzenia obrotu nieruchomościami. Warto zatem poznać sytuacje, w których rękojmia nie przyjdzie nam z pomocą.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jeżeli takie informacje znajdą Państwo w księdze wieczystej nie należy ryzykować i kupować nieruchomości.

Czynności nieodpłatne często są słabiej chronione przez prawo. Tak jest i w przypadku rękojmi  wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie chroni ona rozporządzeń nieodpłatnych. Zatem ochronie nie będzie podlegało na przykład nabycie nieruchomości na podstawie umowy darowizny. Także chronione nie będzie nabycie nieruchomości po cenach odbiegających od rynkowych.

Rękojmia nie chroni również nabywcy będącego w złej wierze. W złej wierze jest po pierwsze ten, kto wiedział, że na przykład własność nieruchomości nie przysługuje osobie wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel. Po drugie ten, kto mógł się o tej niezgodności z łatwością dowiedzieć. Przykładowo za nabywcę będącego w złej wierze można by uznać osobę, która wiedziała o tym, że inna osoba niż wpisana w Księdze Wieczystej jako właściciel korzystała z nieruchomości przez 30 lat. Taka osoba powinna sobie zdawać sprawę, że mogło dojść do zasiedzenia nieruchomości. Wobec powszechnej świadomości tego czym jest zasiedzenie trudno byłoby zasłaniać się nieznajomością prawa w tym zakresie. Za będącą w złej wierze mogłaby być uznana również osoba, która wiedziała, że osoba wpisana w Księdze jako właściciel zawarła umowę sprzedaży tej nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy i osoba która o tym wie powinna zdawać sobie sprawę z tego, że wpisanie nabywcy było nieprawidłowe.

Rękojmia nie będzie chroniła nabywcy w sytuacji, w której dojdzie do dokonania nieważnej czynności prawnej. Czyli na przykład umowa sprzedaży nieruchomości nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Strona takiej umowy nie nabędzie własności nieruchomości.

Rękojmia nie chroni również stanów faktycznych odnoszących się do nieruchomości. Wyobraźcie sobie taką sytuację. Kupiec działki przez zawarciem umowy sprzedaży przeczytał w księdze wieczystej, że powierzchnia tej działki wynosi 2000 m². Pan kupiec po jakimś czasie od zakupu działki zmierzył dokładnie obszar swojego nabytku. Okazało się, że działka w rzeczywistości jest mniejsza o 100 m. W tym przypadku nie nabył on nieruchomości o wielkości 2000 m pomimo tego, że księga wieczysta zapewniała go o większej powierzchni działki. To samo dotyczy informacji o znajdowaniu się na działce budynków, urządzeń, o sposobie korzystania z działki czy jej położeniu. Zasadniczo więc chodzi o wszystkie informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, które znajdują się w dziale pierwszym księgi wieczystej.

Rękojmia nie będzie chroniła nabywcy również w następującej sytuacji. Załóżmy, że chcecie kupić działkę. Okazuje się, że dla tej działki prowadzone są dwie księgi wieczyste. Mało tego wpisy w tych księgach są ze sobą sprzeczne. Z jednej księgi wynika, że właścicielem działki jest pan Hieronim, a z drugiej, że pan Ludwik. Działkę chce nam sprzedać pan Hieronim. Czy w tej sytuacji można bezpiecznie nabyć działkę? Nie, lepiej jej nie kupować. W takiej sytuacji bowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie chroniła nabywcy, gdyby okazało się, że pan Hieronim w rzeczywistości nie jest właścicielem działki. Jeżeli natomiast wpisy w tych księgach byłyby takie same to rękojmia chroniłaby nabywców i nie byłoby problemu.

Zapraszam do komentowania. Jeżeli mają Państwo jakieś pytania to można je zadawać tutaj albo skontaktować się ze mną mailowo lub telefonicznie.

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 

Opublikowano w Inne
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0