Krótko o najważniejszych zmianach w przepisach regulujących hipotekę

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w zakresie przepisów dotyczących hipoteki w końcu zmieniona. Nowelizacja weszła w życie już ponad rok temu, w dniu 20 lutego 2011 roku. Piszę w końcu, bo przepisów dotyczących zasadniczego kształtu hipoteki nie zmieniano przez ponad 25 lat! A dzisiejszy gospodarczy świat już przecież nie jest taki sam. Zmieniły się potrzeby jego uczestników – wierzycieli i właścicieli nieruchomości.

Zmienione zostały przepisy regulujące hipotekę. Hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności. W obrocie gospodarczym często zabezpiecza wierzytelności należące do banku, które wynikają na przykład z umowy kredytu. Ustanawiana jest najczęściej na nieruchomości.

Co się zatem zmieniło i kto na tym skorzysta?

Ujednolicenie hipoteki

Wcześniej istniejący podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną przestał istnieć. Na ich miejsce wprowadzono jedną, nową hipotekę. Przypomina ona dawną hipotekę kaucyjną. Wcześniej hipoteka zwykła zabezpieczała wierzytelność o ustalonej wysokości, np. suma główna z umowy kredytu, a hipoteka kaucyjna wierzytelność o nieustalonej wysokości czy jeszcze nieistniejącą np. odsetki o zmiennej stopie oprocentowania. Przy funkcjonowaniu takiego modelu często zdarzało się, że dłużnik musiał ustanawiać dwie hipoteki, jedną dla sumy głównej a drugą dla odsetek. Obecnie nie ma takiej konieczności. Zatem zmniejszają się koszty

Uprawnienie do zmniejszenia sumy obciążenia

Tu ustawodawca przyznał większą ochronę właścicielowi obciążonej nieruchomości. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne. Np z kwoty 500 tys. do kwoty 400 tys. Zapraszam Państwa do przeczytania oddzielnego wpisu na ten temat: Uprawnienie właściciela nieruchomości do zmniejszenia sumy hipoteki.

Zwiększenie uprawnień wierzyciela

Zmiany wyrażają się po pierwsze w tym, że jedna hipoteka może zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność należącą do wierzyciela. Przykładowo wierzyciel zawarł z jedną osobą umowę najmu i sprzedaży. Prawo do domagania się zapłaty czynszu i ceny zabezpieczyć można jedną hipoteką (art. 68 (1) ustawy). Jedna hipoteka może nawet zabezpieczać wierzytelności kilku wierzycieli, jeżeli służy to finansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W takiej sytuacji wierzyciele powołują administratora hipoteki (art. 68 (2) ustawy). Wierzyciel może również dowolnie doprowadzić do podziału hipoteki. Aby skorzystać z tego uprawnienia nie musi on nawet wykazać interesu, jaki ma w przeprowadzeniu podziału (art. 68 (1) ustawy).

Możliwość podziału hipoteki a wyodrębnienie lokalu

Taką możliwość uzyskuje osoba, na której rzecz deweloper wyodrębnił lokal. Podział następuje  proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek w tym wypadku wyodrębnienia.

Prawo rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym

Do nowelizacji obowiązywała zasada postępującej hipoteki. Załóżmy, że nieruchomość obciążona była czterema hipotekami i wygasła hipoteka wierzyciela na trzecim miejscu. W takiej sytuacji wierzyciel z czwartego miejsca przechodził na miejsce trzecie. Po nowelizacji takim opróżnionym miejscem hipotecznym właściciel nieruchomości może rozporządzać. Na przykład ustanowić na nim inną hipotekę.

Zapraszam do komentowania. Jeżeli mają Państwo jakieś pytania to można je zadawać tutaj albo skontaktować się ze mną mailowo lub telefonicznie.

 

 

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 
Opublikowano w Inne

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


− pięć = 2

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0