Czy zmiana przepisów dotyczących hipoteki pogorszy sytuację nabywców lokali?

Wokół tej zmiany namnożyła się cała masa wątpliwości i kontrowersji. Sporo wypowiedzi, pojawiających się w prasie, krytykuje zmianę i wyraża obawy, że nabywca lokalu będzie odpowiedzialny za spłatę kredytu dewelopera. Czy nowelizacja rzeczywiście jest aż tak niekorzystna?

Jest oczywistym, że kupujący mieszkanie, który zapłacił cenę w całości, nie chce, aby jego lokal obciążony był hipoteką zabezpieczającą kredyt zaciągnięty przez dewelopera! Jakie gwarancje, że tak nie będzie dawały stare przepisy, a jakie dają nowe?

Porównajmy je. Kluczowe są dwa: art. 76 ust. 1 oraz ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Oto jakie miały brzmienie przed nowelizacją:

Art. 76 ust 1

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Art. 76 ust 2

Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.

I po nowelizacji:

art. 76 ust 1

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Art. 76 ust 4

W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

Zatem w obu stanach prawnych jest tak, że co do zasady w przypadku podziału nieruchomości (czyli na przykład wyodrębnienia lokalu przez dewelopera i jego sprzedaży) powstaje hipoteka łączna. Hipoteka łączna obciąża wszystkie nieruchomości, czyli również wyodrębniony i sprzedany lokal. Oznacza to, że np bank może prowadzić egzekucję do każdej powstałej po podziale nieruchomości, w tym do sprzedanego mieszkania w przypadku, gdy deweloper nie spłaca kredytu. Zakres hipoteki po podziale jest taki sam, jak przed podziałem. Innymi słowy kupujący odpowiada swoim lokalem za spłatę kredytu przez dewelopera. Oczywiście, jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach i tu istotny jest ust. 4 art. 76.

Gdy nabywca kupił mieszkanie przed 20 lutego 2011 (data wejścia w życie nowelizacji) hipoteka łączna co do zasady nie powstawała. Ale jeżeli w umowie o ustanowienie hipoteki pomiędzy bankiem i deweloperem postanowiono, że hipoteka, np. częściowo będzie obciążać lokal po jego sprzedaży to takie postanowienie było jak najbardziej skuteczne wobec kupującego mieszkanie. W takim wypadku zakres zabezpieczenia w porównaniu z hipoteka łączną był oczywiście mniejszy (co niekoniecznie musiało być dużym pocieszeniem dla właściciela mieszkania). Kupujący mógł nawet nic o hipotece nie wiedzieć, gdyż sposób podziału ustanowiony w umowie pomiędzy bankiem a deweloperem nie był ujawniany w księdze wieczystej.

Po 20 lutego 2011 roku zgodnie ze zmienionymi przepisami hipoteka dewelopera obciąża również sprzedany lokal. W tym wypadku powstaje hipoteka łączna. Właściciel lokalu zyskuje jedynie uprawnienie do proporcjonalnego podziału hipoteki. Zatem po dokonaniu takiego podziału hipoteka, podobnie jak przed nowelizacją, obciąża mieszkanie częściowo. Podobnie jak w poprzednim stanie prawnym jeżeli sposób podziału przewidziany jest w umowie to hipoteka dzieli się zgodnie z umową. Ale uwaga taki sposób musi być ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący więc będzie  bez problemu mógł z tym sposobem się zapoznać.

Teoretycznie zatem wygląda na to, że obecne przepisy są mniej korzystne. Zgodnie z nimi nie ma bowiem możliwości, aby żadna hipoteka na lokalu nie powstała. Przed 20 lutego 2011 r. natomiast, gdy bank i deweloper nie uregulował sposobu podziału hipoteki, to teoretycznie hipoteka dewelopera nie obciążała mieszkania. Trudno jednak sobie wyobrazić, zakładając, że bank jest zainteresowany istnieniem skutecznego zabezpieczenia, że nie uregulowałby sposobu podziału hipoteki w umowie.

Wydaje się więc, że przepisy przed nowelizacją i te po zmianach niewiele różnią się od siebie i w rzeczywistości są podobnie „niekorzystne” dla kupujących mieszkania, którzy chcą je nabyć bez ŻADNYCH obciążeń.

W praktyce było tak, że banki wyrażały zgodę na zwolnienie mieszkania z obciążenia hipoteką. Pozostaje zatem mieć nadzieję, że ta praktyka nie ulegnie zmianie!

Warto postępować świadomie kupując lokal od dewelopera, tak aby nabyć mieszkanie bez hipoteki zabezpieczającej dług dewelopera. O tym na co zwrócić uwagę przeczytacie Państwo we wpisie „Jak kupić mieszkanie wolne od obciążeń?”.

Zapraszam do komentowania. Jeżeli mają Państwo jakieś pytania to można je zadawać tutaj albo skontaktować się ze mną mailowo lub telefonicznie.

 

 
Opublikowano w Inne

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


4 − = dwa

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0