Jak odłączyć się od Spółdzielni Mieszkaniowej?

Właściciele lokali w blokach wybudowanych przez Spółdzielnię i wciąż przez nią zarządzanych czasami mają powody do niezadowolenia. Przyczyną takiego stanu jest często przekonanie, że Spółdzielnia nieprawidłowo zarządza ich nieruchomością czy przeznacza pieniądze mieszkańców na cele, które niekoniecznie służą zaspokajaniu akurat ich potrzeb.

„Zakładamy” Wspólnotę Mieszkaniową

Niezadowoleni mieszkańcy bloków mogą w pewnych sytuacjach „odłączyć się” od Spółdzielni Mieszkaniowej i utworzyć Wspólnotę Mieszkaniową. To czy będzie to możliwe zależy od tego czy znajdujące się w budynku mieszkania zostały wykupione (czyli czy zostały wyodrębnione przez Spółdzielnię i przeniesiono ich własność na nabywcę) i ile takich mieszkań jest (a bardziej precyzyjne, jaki jest ich udział w nieruchomości wspólnej). Do powstania odrębnej własności lokalu konieczny jest również wpis w księdze wieczystej. Zatem, aby sprawdzić czy lokale zostały wyodrębnione i ile ich jest w danej nieruchomości najlepiej zajrzeć do działu II Księgi Wieczystej nieruchomości, na której stoi budynek. Uwaga, znając nr Księgi Wieczystej można to łatwo sprawdzić w internecie w Bazie Ksiąg Wieczystych.

O utworzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej może zadecydować większość właścicieli mieszkań w budynku, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Decyduje większość stąd ważne jest sprawdzenie ile mieszkań jest wykupionych. Jeżeli Spółdzielnia wciąż jest właścicielem większości lokali to można się spodziewać, że zagłosuje na nie i z odłączenia nici.

Warto również wiedzieć, że z chwilą wykupienia ostatniego mieszkania i wpisania nabywcy do Księgi Wieczystej Wspólnota Mieszkaniowa powstaje automatycznie (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)! Warto więc sprawdzić w Księdze Wieczystej czy taka sytuacja już nie wystąpiła. Właściciele lokali często nie są tego świadomi, a konsekwencje tej zmiany są duże.

7553278746_481ca01b4d_b

Skutki utworzenia Wspólnoty Mieszkaniowej

Po powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej Spółdzielnia nie powinna już zarządzać danym budynkiem. Może być tak, że Spółdzielnia w dalszym ciągu to robi i spotyka się to z akceptacją niczego nieświadomych właścicieli lokali. Często również Spółdzielnie wpisują do aktów notarialnych sprzedaży lokali zapisy o zarządzaniu nieruchomością po wykupieniu lokali. Trzeba sprawdzić koniecznie treść aktu notarialnego. Nawet jeżeli Spółdzielnia wpisała siebie jaką zarządce to właściciele mogą sposób zarządzania nieruchomością wspólną zmienić, podejmując uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Mogą wówczas powierzyć zarząd innemu podmiotowi niż Spółdzielnia albo wybrać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd spośród siebie i np. zawrzeć umowę z administratorem nieruchomości, który będzie pomagał w zarządzaniu nieruchomością. Tym sposobem właściciele lokali, jeżeli nie mieli zaufania do Spółdzielni, z pewnością zyskują większą kontrolę nad tym, jak są wydawane ich pieniądze i na to co dzieje się na ich nieruchomości.

W przypadku wątpliwości, pytań zapraszam do kontaktu!

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej przeczytaj kolejny wpis.

Zdjęcie autorstwa Jimmy McIntyre.

 
Opublikowano w Odłączenie się wspólnoty od spółdzielni, Właściciele lokali w spółdzielniach
42 komentarzy » for Jak odłączyć się od Spółdzielni Mieszkaniowej?
  1. Kazimierz pisze:

    Pani Joanno mieszkam na wsi 15 lat temu założyliśmy spółdzielnię mieszkaniową ,wspomnę ,że wszyscy mają wykupione mieszkania. Bloki są po dawnych PGR-ach . Od jakiegoś czasu jest niewłaściwe zarządzanie spółdzielnią .Należą do niej 4 bloki . Chcielibyśmy się odłączyć od w/w tworu. W jaki sposób to zrobić. Pozdrawiam

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Panie Kazimierzu, potrzebowałabym więcej informacji. Bardzo proszę napisać kiedy został wyodrębniony ostatni lokal? Jaki jest przedmiot działalności spółdzielni? Czy spółdzielnia była właścicielem budynków/lokali? Czy w aktach notarialnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali są jakieś postanowienia dotyczące zarządu nieruchomością wspólną? Czy każdy z budynków posadowiony jest na oddzielnej nieruchomości (które mają oddzielne księgi wieczyste)? Po przeczytaniu Pana komentarza wydaje mi się, że zadaniem spółdzielni było jedynie zarządzanie budynkami, a nie ich budowanie/nabywanie celem następnie np ustanowienia odrębnej własności na rzecz jej członków. To mogłoby oznaczać, że Wspólnota powstała wcześniej i zatem nie byłoby konieczności przeprowadzać procedury, o której wspominałam na blogu. Być może wystarczające byłoby podjęcie uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zaprotokołowanej przez notariusza na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Uchwała byłaby co do zasady skuteczna gdyby głosowało za nią większość właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, czyli więcej niż 50 %. Nie znając jednak sprawy nie mogę przesądzać, że tak będzie w Państwa przypadku.

  2. Kazimierz pisze:

    Co zrobić jak na 12 właścicieli 3 nie będzie się chciało odłączyć od spółdzielni mieszkaniowej .

  3. Kazimierz pisze:

    Witam Pani Joanno lokale zostały kupione wszystkie w 1994 roku od Agencji Własnościi Rolnej Skarbu Państwa, spółdzielnia tylko zarządza tymi nieruchomościami,w/g aktu notarialnego cyt”sposób zarządu wspólną nieruchomością przez współwłaścicieli zostanie określony na podstawie odrębnej umowy zawartej między nimi ,zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego”. Od 1995 roku właścicele założyli spółdzielnię mieszkaniową ,która zarząda budynkami. Mój lokal ma 53 mkw , za który płacę 433 zł co m-ąc ,co jakiś czas prezes spółdzielni podnosi czynsz nic w zamian nie robiąc ,brak remontów itp. Pozdrawiam i dziękuję za powyższe informacje.

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Zakładam więc, że umowa (akt notarialny), na mocy której spółdzielnia zarządza nieruchomością i o której mowa w aktach notarialnych sprzedaży lokali, została zawarta. Zatem zmianę sposobu zarządu można przeprowadzić na dwa sposoby:
      1. poprzez rozwiązanie tej umowy lub je zmianę. Należałoby to zrobić w formie aktu notarialnego i zgodę na zmianę/rozwiązanie musieliby wyrazić wszyscy właściciele. W umowie można by określić nowy, umowny sposób zarządu. Właściciele mogliby również zdecydować, że będzie miał zastosowanie zarząd ustawowy wynikający z ustawy o własności lokali. Nie wymagałoby to, po rozwiązaniu obecnej umowy, zawierania nowej umowy.
      2. poprzez podjęcie uchwały, o której pisałam w poprzednim komentarzu. Tak jak pisałam wymagane byłaby w tym wypadku uzyskanie głosów większości właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów. Niektórzy komentatorzy uważają, że taka uchwała powinna być podjęta jednomyślnie. Moim zdaniem jednak wystarczy większość głosów.
      Oba rozwiązania wymagają zaangażowania notariusza, który przed dokonaniem zmiany sposobu zarządu sprawdzi dokładnie umowy związane z określaniem sposobu zarządu w Państwa nieruchomości, w szczególności umocowanie do zarządzania nieruchomością dla spółdzielni.

  4. Karolina pisze:

    Pani Joanno ,ja również mam wykupione mieszkanie po byłych pgr.Wszystkie mieszkania zostały sprzedane najemcom do 1996 roku.Na osiedlu są trzy bloki/każdy blok jest posadowiony na oddzielnym gruncie/czyli trzy wspólnoty duże i cztery małe.
    Duże wspólnoty zadbały o NIP,REGON i konto bankowe.Naszą kotłownię osiedlową i w kilku innych miejsowościach Agencja WRSP oddała nieodpłatnie stworzonej przez nią Spółdzielni Mieszkaniowej.Ta Spóldzielnia nie posiada żadnych zasobów mieszkaniowych w żadnej miejscowości.Ma dziesięć członków . bo taki był wymóg aby zawiązła się Spóldzielniia Mieszkaniowa ,która nie przypomina S.M. jest to „Spółdzielnia kotłowniana”.Spółdzielnia jest dla wspólnot przedsiębiorstwem energetycznym ,ale? tymi spółdzielniami zarządzają cwaniacy ,którzy próbują wmówić mieszkańcom wspólnot ,że to oni zostali powołani przez Agencję do zarządzania na podstawie prawa spółdzielczego i chcą zarządzać cudzą własnością jak swoją.Doprowadiliśmy do tego ,że przestaliśmy nosić indywidualnie pieniądze do kasy S.M.,zaczęliśmy wpłacać na konto wspólnoty i zażądaliśmy od S.M. aby wystawiała nam rachunki za kupowanie ciepła.Nie sposób opisać jakie kłody prezes nam kład pod nogi. Kiedy wykryliśmy jakiś przekręt ,rozwiązanie umowy.Prezes/tak prezes i księgowa pracuje w takiej S.M./za naszą krnąbrość rozwiązał nam umowę w sezonie grzewczym 1.01.2013 r.Jakoś sobie poradziliśmy ,musiał nam sprzedawać ciepło.Teraz mamy własną kotłownię w bloku ,sprawę w sądzie i jakoś dajemy radę.
    To prawda co Pan Kazimierz napisał ,te Spółdzielnie strzygą byłych pracowników po pgr z forsy jak owce z wełny.Tak naprawdę to taka S.M.robi wszystko nieprawnie.Tylko kto ma pomóc tym biednym ludziom.Agencja?nie ona wspiera oszukańcze S.M.My pisaliśmy do wielu instytucji ,ale jakoś nikt nam nie pomógł.Bitwa trwała trzy lata ,ale walka się jeszcze nie skończyła.
    Pozdrawiam.

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Pani Karolino,
      bardzo dziękuję za komentarz. Sytuacja prawna nieruchomości po byłych pgr-ach faktycznie jest bardzo złożona i często rzeczywiście zdarza się, że nie ma podstawy prawnej do zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnie, do których te nie mają żadnych praw. Nawet jeżeli spółdzielnia takie prawo do zarządzania posiada to niezadowoleni właściciele lokali powinny próbować to zmienić. Jak widać na przykładzie Pani i wspólnoty, której jest Pani członkiem, wiele można zdziałać. Trzymam kciuki za szybkie i korzystne zakończenie sporu. Pozdrawiam.

  5. Karolina pisze:

    Wspólnota mieszkaniowa może zlecić zarzadzanie S.M. swoją nieruchomością ,ale taka S.M.musi wykonywać polecenie zarządu wspólnoty.
    S.M.taka ,która sprzedaje energię cieplną wspólnotom jest przedsiębiorstwem energetycznym dla wspólnot ,chociaż nie musi mieć koncesji na ciepło/do 5 MW/,ale obowiązuje ją umowa,prawo energetyczne i rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 17 września 2010 r w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło.
    My mamy dokument z Urzędu Regulacji Energetyki ,które uznaje S.M.za przedsiębiorstwo energetyczne.
    A było to tak:
    Najpierw zaczeliśmy na konto wspolnotywpłacać pieniądze na koszty zarządu/opłata za prąd na klatach schodowych,piwnice,ubezpieczenie budynku,remonty części wspólnych/.
    Nie było w naszych dokumentach /przejęliśmy zarządzanie w 2010r./umowy na ciepło.
    Zaczęła się korespondencja z S.M. – odpis umowy jeżeli taka była kiedyś podpisana ,rozliczeń za ciepło.
    Chociaż umowa była podpisana ze wspólnotą mieszkaniową wmawiano nam ,że musimy płacić indywidualnie do kasy S.M. -zbuntowaliśmy się ,prezes nie chciał się zgodzić ,buntował mieszkańców.My byliśmy nieugieńci ,płacilismy na konto wspólnoty ,pieniądze za ciepło wraz z załączoną listą wpłat przekazywaliśmy S.M.
    Mieliśmy podgląd kto płaci o okazało się ,że w naszej wspólnocie płacą wszyscy.
    Przeanalizowaliśmy ,kalkulacje za lata 2008-2010 i okazało się ,że węgla zużywamy tyle ,że można trzy takie osiedla ogrzać.-Zaczeliśmy kontrolować dostawy węgla – zmniejszyły się o połowę.
    Następny krok to zimna woda ,która była wliczana w koszty ciepła/a nie powinna S.M. usiała te pieniądze odprowadzać do P.Gk i W.,
    w kalkulacji wykazywano ,że wszyscy płacą/jest to mała miejscowość/a tak nie było.Ci ,którzy płacili płacili za tych ,którzy się migali i koszt za ciepło ciągle był wyższy.
    Naprawy również sumy z kosmosu inne wydatki również.
    Umowę na ciepło mieliśmy rozwiązywaną w tym czasie kilka razy.
    Kiedy zakładano wymienniki do ciepłej wody w blokach /nie mogliśmy wybrać wykonawcy do tych robót sami bo S.M.postawiła nam takiego wymagania ,że mieszkańcy byli by pozbawieni ciepłej wody przez dwa miesiące /lipiec,sierpień/.Zgodziliśmy się na firmę S.M. ,która zakładała wymienniki w dwóch dużych wspólnotach.Nie musieliśmy nic przedstawiać ,zostawili pracę w tamtych wspólnotach robili u nas.
    Chociaz o wszytko podczas prac pytaliśmy wykonawców ,jednak chytrze w tym czasie naszą wspólnotę prezes S.M kazał przełączyć do kotła olejowego.Dymiło się z dwoch kominów na nasze pytanie skierowane do pracownika wykonującego te prace – odpowiedział ,że „prezes dał nam polizać lizaczka ,a jak będziemy niegrzeczne to nam zabierze.
    Miarka się przebrała ,skierowaliśmy pismo do S.M. ,dlaczego nasza wspólnota została podłączona do ogrzewania olejowego – odpowiedz -bo wy za dużo piszecie i dezorganizujecie pracę S.M Odbyło się spotkanie z prezesem:miliśmy zapłacić w ratach za zużyty olej/my płaciliśmy tak jak było w umowie/nie kontaktować się z nikim i w razie zmiany ogrzewania zostaniemy powiadomieni.Dokumenty bez podpisu prezesa.
    My mieliśmy dodatkowo płacić za fanaberie prezesa?Okazało się ,że mieliśmy fakturę zapłacić w całości nie na żadne raty.A nawet na raty to przecież powinien być aneks do umowy bo ogrzewanie olejowe jest najdroższe.
    Zawiadomiliśmy prasę i URE – i umowę mieliśmy rozwiązaną.
    URE nakazało S.M. podawać nam ciepło i kształtowało nam umowę.Wiedzieliśmy ,że nawet jeżeli Prezes URE ukształtuje nam umowę ,to S.M.będzie robiła swoję ,bo nie ma koncesji.
    Stąd decyzja o budowie kotłowni ,a spór o żądanie od nas dodatkowych pieniędzy niech roztrzygnie TEMIDA – były fanaberą prezesa S.M. ,który wykorzystywał swoją dominującą pozycję na rynku – jest monopolistą.

  6. Karolina pisze:

    Panie Kazimierzu w dziale III K.W. Waszego bloku powinien być zapis komu Agencja powierza zarządzanie ,na pewno nie Spółdzielni .Może być tam zapis ,że Waszym blokiem ma zarządzać Agencja ,ale można to odwołać.
    Pisze Pan o umowie cywilno – prawnej.To Wy wspólnoty jeżeli chcieliście mogliście taką umowę zawrzeć ze Spółdzielnią. Też można odwołać – wypowiedzieć umowę.
    Czy macie wybrany zarząd wspólnoty ,jeżeli nie to trzeba to zrobić.Zwołać zebranie ,tak jak pisała Pani Joanna nie muszą wyrazić zgodę wszyscy wystarczy 51% licząc udziałami.
    Mozna dozbierać głsów poprzez kurendę.
    Następnie NIP ,REGON,konto bankowe do tych czynności potrzebna jest uchwała.
    Spółdzielnia Wam w tym nie pomoże bo dla nich to „nóż w plecy”
    Na pewno te 433 zł.to są koszty zarządu i ciepło.
    Ile płacicie S.M. na koszty zarządu/[pisałam w komentarzu/,ile za ciepło? Z moich wyliczeń wynika ,że płacicie 8,20 zł./m2.Czy to jest tylko za ciepło?S.M. żądają takich sum za ciepło.
    Czy macie założony w bloku ciepłomierz? Jeżeli była modernizacja kotłowni ,a na pewno była bo Agencja zwróciła w formie bezzwrotnej pomocy za modernizację kotłowni Spółdzielni ,ale o tym się nie mówi wlicza się w koszty ciepła amortyzację.
    Jeżeli była modernizacja to jest ciepłomierz w każdym bloku.
    Nie sugerujcie się tymi 3 mieszkańcami ,którzy nie chcą zrezygnować z usług Spółdzielni.Jeżeli wspólnota podpisze umowę na zakup ciepła to muszą płacić do wspólnoty nie do Spóldzielni ,bo Wy na pewno nie jesteście członkami tej Spółdzielni.
    Nie patrzcie na inne bloki ,każdy blok to oddzielna wspólnota jeżeli ma oddzielną księgę wieczystą.
    Bedą trudności ,ale mamy miłą Panią Joannę ja też coś podpowiem.Początki będą trudne cieszę się ,że ludzie zaczynają myślec ,jak będzie nas więcej ,będzie nam łatwiej.
    W jakim jest Pan woj.?Ja mieszkam w kujawsko -pomorskim.

  7. Joanna Marcinkowska pisze:

    Pani Karolino, dziękuję za dodatkowe informacje, na pewno przydadzą się innym. Pozdrawiam

  8. Teresa pisze:

    Szanowna Pani Joanno
    Zwracam się z prośbą o pomoc w rozwiązaniu nurtującego nas problemu.
    Tworzymy dwie Wspólnoty Mieszkaniowe, które powstały po likwidacji PGR, mamy swój zarząd i sami zarządzamy nieruchomością wspólną. Mieszkania wykupiono od ANR, Od Spółdzielni kupujemy jedynie cieplo, CO i CW. Spóldzielnia nami nie zarządza. Kotłownia w naszej miejscowości była zmodernizowana w 2003, na którą Spółdzielnia otrzymała bezzwrotną pomoc finansową. Miało się to przyczynić do niskich kosztów wytwarzania ciepła. Tymczasem stawki mamy bardzo wyskokie.
    W ubiegłym roku zostaliśmy poinformowani że Rada Nadzorcza Spóldzielni uchwaliła Fundusz Remontowy na kotłownię. Mieliśmy zebranie WM i podjęliśmy uchwałę, że nie wyrażamy zgody i wysłaliśmy to do Spóldzielni. Obecnie Prezes straszy ludzi Sądem. W uzasadnieniu opiera się na prawo spółdzielcze, że Spóldzielnia może tworzyć inne fundusze oraz że nawet nie będąc członkami Spóldzielni mamy obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania mienia Spółdzielczego. Umowy na dostawę ciepła są podpisane indywidualnie, a nie ze Wspólnotą.
    Naszym zdaniem nie dotyczy to Wspólnot ponieważ mieszkania były wykupione od ANR a nie wyodrębnione z zasobów mieszkaniowych Spóldzielni. W stosunku do nas Spóldzielnia występuje jako dostawca ciepła i w żaden sposób prawo spóldzielcze nas nie obowiązuje. Czy w tej sytuacji Spółdzielnia ma prawo obiążać nas kosztami remontu kotłowni.

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Pani Tereso,
      moim zdaniem jest tak, jak Pani napisała. Zgodnie z prawem spółdzielczym fundusze spółdzielni powstają co do zasady z środków spółdzielni/ wpłat jej członków. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych rzeczywiście jest tak, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani m.in. uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Wynika to z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym wypadku, zgodnie z tym, co Pani napisała, spółdzielnia jednak nie jest spółdzielnią mieszkaniową, a zatem w mojej ocenie ten przepis, jak i cała ustawa, nie ma zastosowania. Być może spółdzielnia jeszcze inaczej uzasadnia swoje działania. Dobrze byłoby zwrócić się do niej o tę uchwałę oraz o oficjalne wyjaśnienie na piśmie podstawy prawnej z jakiej wynika prawo do obciążania Państwa opłatami na fundusz remontowy.
      Pozdrawiam serdecznie

  9. Teresa pisze:

    Dziękuję Pani Joanno za komentarz
    Spółdzielnia powołuje się na ten zapis o Spółdzielniach mieszkaniowych tylko, że w stosunku do Wspólnot występuje jako dostawca ciepła, nasze mieszkania nie były wyodrębnione z zasobów mieszkaniowych Spółdzielni tylko wykupione bezpośrednio od ANR i w związku z tym naszym zdaniem prawo Spółdzielcze naszych Wspólnot nie dotyczy. Jest to Spółdzielnia Mieszkaniowo Administracyjna, w swoich zasobach mają mieszkania w 2 miejscowościach i nimi zarządza, a kotłownie w 7 miejscowościach i naszym Wspólnotom ze swojej kotłowni sprzedają jedynie ciepło.

  10. Joanna Marcinkowska pisze:

    Tak, myślę, że w takiej sytuacji w stosunku do Państwa spółdzielnia nie może się powoływać na ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Przy okazji bardzo dziękuję za wszystkie komentarze. Są bardzo pouczające dla mnie i pewnie innych czytelników bloga, którzy bądź mieszkają na terenach byłych państwowych gospodarstw rolnych bądź nie zdawali sobie sprawy, jak skomplikowana sytuacja prawna wytworzyła się po likwidacji tych gospodarstw.

  11. Teresa pisze:

    Szanowna Pani Joanno.
    Ponieważ opinie w tej sprawie są u nas podzielone bardzo proszę o odpowiedź na następujące pytanie.
    Jak odbywa się głosowanie w sprawach przekraczających czynności zwykłe zarządu, czy uchwała podejmowana jest większością głosów w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej.
    Chodzi o to, że Spółdzielnia Mieszkaniowa powstała po likwidacji PGR posiadała na własność kotłownię i sprzedaje ciepło do 2 Wspólnot Mieszkaniowych, obecnie Spółdzielnia chce nam przekazać kotłownię nieodpłatnie aktem notarialnym, w tym celu musi być podjęta uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej. Czy w tej sytuacji zgodę na przejęcie kotłowni muszą wyrazić wszyscy właściciele czy też wystarczy zgoda większości właścicieli liczona według udziałów, lub jeden właściciel jeden głos.

    • Pani Tereso, tak w dużej wspólnocie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Pozdrawiam serdecznie

  12. Teresa pisze:

    Dziękuję serdecznie za odpowiedź.
    Pani wiedza jest bezcenna i bardzo nam pomogła w dążeniu do odzyskania kotłowni.

    Pozdrawiam

  13. Katarzyna pisze:

    Witam,

    bardzo proszę o informację, czy w przypadku, kiedy jeden z bloków pozostających w zasobach spółdzielni zaczyna tworzyć odrębną Wspólnotę Mieszkaniową ma podstawę dochodzić od spółdzielni zwrotu funduszu remontowego ? A może każdy z właścicieli pojedynczych lokali mieszkalnych może wystąpić o taki zwrot.
    serdecznie pozdrawiam

    Katarzyna

  14. halina pisze:

    witam serdecznie i pragne zadac pytanie odnosnie wspolnoty mieszkaniowej.otoz,w kwietniu 2002 roku po smierci mojej mamy,ktora byla glowna wynajmujaca przepisalam w pgkim umowe na wynajem mieszkania na siebie,jednoczesnie podano mi do podpisu deklaracje o przynaleznosci do wspolnoty mieszkaniowej.dopiero po czasie dowiedzialam sie,ze w tym momencie nie byla zadnej wspolnoty mieszkaniowej w moim budynku-5 mieszkan.wykupione bylo tylko jedno mieszkanie.w grudniu 2002 roku wykupilam swoje mieszkanie na warunkach preferencyjnych.w 2009 r.przekazalam aktem darowizny,a w 2013 r.aktem notarialnym mieszkanie dla syna z zachowaniem prawa dozywotniego korzystania.zamierzalam juz wczesniej w latach 2006-9 wystapic ze wspolnoty,ale niestety nie moge w zwiazku z przepisami w ustawie o wpolnocie .czuje sie oszukana,poniewaz umowa z zarzadca budynku byla wg prawa nieobowiazujaca w kwietniu 2002,nie bylo podstaw do podpisywania takiego dokumentu z mocy prawa o nieistniejacej wspolnocie.obecnie moj syn rowniez nie wyraza akcesu przynaleznosci do wspolnoty mieszkaniowej,jaka jest w tym bydunku.obecnie wszystkie lokale mieszk.sa wykupione.chcemy wystapic z tego wyimaginowanego tworu,poniewaz zarzad nie wywiazuje sie z warunkow.prosze o informacje i porade,czy mam prawo wraz z synem powolac sie na fakt nieistnienia w owym czasie zadnej wspolnoty.zostalam swiadomie przed pracownika pgkim wprowadzona w blad i wbrew wlasnej woli musze nalezec do czegos,co nazywa sie wspolnota mieszkaniowa.z mocy prawa wspolnota powstaje z utworzenia wykupionych mieszkan w 2\3 ogolnego stanu.tworzy to mala wspolnote.w moim przypadku nie bylo tego.czy zarzadca moze powolywac sie na przedawnienie?oplaty na cele zwiazane z nieruchomoscia wspolna zamierzamy uiszczac,ale za czynsz i zarzadzanie nie.czy jest mozliwe takie rozwiazanie?prosze o podpowiedz jak postapic w tej sytuacji.dziekuje.

    • Pani Halino, wystąpić ze wspólnoty niestety nie można. Wspólnota bowiem co do zasady powstaje automatycznie, już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Przynależność do niej jest przymusowa. Nie oznacza to jednak, że członkowie wspólnoty muszą się godzić np. na obowiązywanie umowy z zarządcą. Nie ma przeszkód, aby na przykład zmienić zarządcę albo w ogóle z niego zrezygnować i samodzielnie zarządzać budynkiem. Należałoby podjąć decyzję wspólnie z pozostałymi właścicielami.
      Pozdrawiam serdecznie
      J.M.

  15. Paula pisze:

    Pani Joanno
    Od roku 2015 wykupiliśmy z chłopakiem nieruchomość problem w tym że naszym zdaniem wszystko co związane z biurem obsługi wspólnot mieszkaniowych odbywa się niesprawiedliwie bądź wcale. W budynku mieszkają łącznie 4 rodziny tylko my mieszkanie mamy własnościowe reszta mieszkań jest komunalnych. Mieszkańcy komunalni nie płacą czynszu a co za tym idzie funduszu remontowego. Mój czynsz miesięczny wynosi 720 zł z czego połowa to centralne ogrzewanie. Mieszkam na parterze więc teoretycznie mogłabym zrobić sobie kotłownię w piwnicy ponieważ sama jestem w stanie zapewnić sobie dużo tańsze ogrzewanie. Ale nie w tym rzecz z 350 zł za ogrzewanie płacone przez 12 miesięcy w czerwcu następuje zwrot jak się okazuje dla wszystkich mieszkańców jednakowy. Ale jak to możliwe sąsiedzi z góry nie płacą czynszu grzejniki cały czas rozkręcone jak najmocniej do tego tak im gorąco że okna otwarte cały dzień. Ja oszczędzam na ogrzewaniu w dzień nie ma nas w domu więc lekko podkręcamy grzejniki na wieczór. Zwrot dla wszystkich równy to jakiś żart w budynku nie ma żadnego podziału kto ile ciepła zużywa a wiem że takie coś jest możliwe . Kolejnym problemem jest to że tylko my płacimy fundusz remontowy 120 zł miesięcznie. Budynek jest nieocieplony dach przecieka podłoga na strychu się zawala niektórzy mieszkańcy mają wilgoć. Od poprzednich właścicieli dowiedzieliśmy się że 5 lat zbierano na nowy dach oczywiście komunalka miała się dołożyć za pozostałych mieszkańców. Po pewnym czasie okazało się rzekomo że firma wynajęta do zmiany dachu nie podjęła się pracy. W budynku nic nie jest remontowane. Przez kilka lat wymieniono tylko dwie pary drzwi. Czy wie Pani co możemy zrobić w takiej sytuacji? Nie do pomyślenia jest to co się tutaj dzieje. Nie możemy żyć tak nawet kilkanaście lat wiedząc że jesteśmy oszukiwani 720 zł miesięcznie z czego 16 zł to woda bo mamy tylko wodę zimną to zbyt wiele skoro płacę a nie zużywam. Czy można walczyć o to żeby ogrzewanie było naliczane dla każdego indywidualnie, żeby zaczęto coś robić z pieniędzy na fundusz remontowy lub całkowicie go znieść jeżeli nic w tym kierunku nie robią? Z tego co przeczytałam nie ma raczej szans na odłączenie skoro tylko my mamy mieszkanie na własność.
    Pozdrawiam serdecznie.

    • Pani Paulo, wspólnota mieszkaniowa, której jesteście Państwo członkami jest tzw. małą wspólnotą. Do zarządzania nieruchomością stosuje się zatem przepisy kodeksu cywilnego. Choć macie jedynie 25% udziałów w nieruchomości to pewne działania możecie podejmować. Proszę zwrócić uwagę na następujące przepisy kodeksu cywilnego:

      Art. 201 Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (np. decyzja o wymianie okien na klatce schodowej) potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (czyli samodzielnie nie możecie podejmować takiej czynności). W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

      Art. 202 Jeżeli większość współwłaścicieli (w tym wypadku właściciel lokali komunalnych) postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

      Art. 199 Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. ustalanie wysokości zaliczek, uchwalanie planu gospodarczego), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (w tym wypadku niestety nie macie przynajmniej połowy udziałów).

      w skrajnych przypadkach jest też taka możliwość:
      Art. 203 Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

      Proszę złożyć propozycje dotyczące usprawnienia zarządzania nieruchomością. Niewykluczone, że wcale nie napotkacie Państwo na opór.

      Pozdrawiam serdecznie
      J.M.

  16. Katarzyna pisze:

    Witam,
    chciałam prosić o komentarz do n/w sytuacji:
    firma X, która obecnie zarządza wspólnotą mieszkaniową (jest zarządcą nie tylko administratorem ) – nie jest wpisana do księgi wieczystej jako sprawująca zarząd powierzony oraz we wspólnocie nie powołano Zarządu wspólnoty, natomiast jest umowa – tylko nie wiem z kim podpisana … powołała sobie sama tzw. przez siebie – pełnomocników na bloku, którzy podpisują wszelkie naprawy i konserwcje i tym podobne zdarzenia. Na żadnym z bloków nie ma powołanego Zarządu, ani nie było napisanych uchwał w sprawie powierzenia zarządu firmie X. Czy w takiej sytuacji, jeżeli wspólnota chce zmienić zarządzanie nieruchomością tzn. utworzyć Zarząd z właścicieli w oparci o uowl i zlecić tylko administrowanie (zarządzanie zostawić w swoich rękach – Zarząd będzie sprawował zarzadzanie w ramach czynności zarządu zwykłego) – wystarczy tylko zwołać zebranie właścicieli lokali i zagłosować nad uchwałą o powołaniu zarządu z właścicieli lokali (bez notariusz) oraz odwołać z zarządzania firmę X drugą uchwałą, a następnie podpisać umowę z nowym administratorem ? Wg. mnie to firma X nie pełni formalnie funkcji zarządcy ponieważ nie ma aktu notarialnego o powierzeniu zarządu, ani uchwały sporządzonej notarialnie, ani nie ma wpisu do księgi wieczystej. Dodatkowo firma X jest w pełni spółką miasta, a z tego co się orientuje, takim spółką wolno zarządzać tylko zasobami gminnymi. W raporcie NIK stwierdzono (czy to też może byc powodem rozwiązania umowy np. bez okresu wypowiedzenia):
    Negatywnie oceniono natomiast objęcie przez Spółkę obowiązków zarządcy
    nieruchomości stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych, co stanowiło
    naruszenie postanowień art. 10 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce
    komunalnej7.
    W ocenie NIK, obowiązujące przepisy prawa nie pozwalają na zarządzanie
    nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych przez gminne spółki prawa handlowego.
    Zakaz prowadzenia takiej działalności określony został w powołanym art. 10 ustawy
    z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej, w związku z art. 9 ust. 2 ustawy
    z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym8. Spółki z udziałem gmin nie mogą (poza
    szczególnymi przypadkami) być tworzone poza sferą uŜyteczności publicznej.
    Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych nie moŜe być bowiem uznane
    za realizację zadań o charakterze uŜyteczności publicznej, gdyŜ nie dotyczy zaspokajania
    potrzeb zbiorowych mieszkańców i nie jest usługą powszechnie dostępną (zaspokaja
    potrzeby i jest dostępna tylko dla członków wspólnoty). Zdaniem NIK, nie wystąpiły
    równieŜ przesłanki, określone w art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej, których
    łączne spełnienie wyjątkowo zezwala gminnym spółkom prawa handlowego na
    prowadzenie działalności poza sferą uŜyteczności publicznej.

    Najbardziej zależy mi na informacji, kto powinien zwołać zebranie, czy firma X na wniosek wspólnoty, czy sami właściciele mogą je zwołać i czy wystarczy uchwała bez notariusz o powołaniu Zarządu z właścicieli oraz o odwołaniu firmy X.

    Będę bardzo zobowiązana za informację, ponieważ to troszkę skomplikowana sytuacja. A bardzo chcemy zmienić formę i powołać własny Zarząd i tylko podpisać umowę o samo administrowanie, aby mieć wiekszą kontrolę nad działaniami związanymi z nieruchomością.

    Serdecznie pozdrawiam.

    • Dziękuję za komentarz!

      Jeżeli rzeczywiście jest tak, że zarządu nie powierzono spółce, o której Pani pisze, to wystarczy podjęcie uchwały o wypowiedzeniu umowy (należy sprawdzić w umowie jakie są sposoby jej rozwiązania), uchwały o powołaniu zarządu oraz uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością. Należałoby jednak dokładnie przeanalizować umowę, o której Pani wspomina i inne dokumenty np. umowę wyodrębnienia pierwszego lokalu.

      Rzeczywiście sytuacja jest trochę skomplikowana, bo jeżeli zarządu nie powierzono żadnemu podmiotowi, to należy uznać, że w ogóle nie ma podmiotu zarządzającego wspólnotą i nie ma kto zwołać zebrania właścicieli. Proponuję zatem, aby to sami właściciele lokali zwołali zebranie. W mojej ocenie w tej sytuacji, nawet jeżeli doszłoby do zaskarżenia podjętych uchwał na tak zwołanym zebraniu, to sąd nie uzna tej nieprawidłowości za istotne naruszenie skutkujące uchyleniem uchwał.

      Proszę jednak przeanalizować umowę z obecnym zarządcą oraz umowę o wyodrębnieniu pierwszego lokalu i upewnić się czy na pewno nie powierzono spółce zarządu. Być może umowa powierza zarząd spółce, ale w związku z tym, że nie została dochowana forma aktu notarialnego umowa jest nieważna?

      Pozdrawiam
      Joanna Marcinkowska

      • Katarzyna pisze:

        Bardzo dziękuję za odpowiedź. Chciałam się tylko dopytać, czy firma X ma obowiązek udostępnić umowę każdemu właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej (wg. mnie – tak) ? Właściwie nie wiadomo z kim firma X podpisywała umowy, bo w jednych blokach były to wcześniej mieszkania zakładowe w innych gminne.
        serdecznie pozdrawiam
        Katarzyna

        • Pani Katarzyno, jeżeli mają Państwo pewność, że zarząd nie został powierzony spółce to może niech właściciele lokali podejmą uchwałę o powołaniu zarządu i następnie niech zarząd działający w imieniu wspólnoty wystąpi do spółki o wskazanie na jakiej podstawie zarządza nieruchomością wspólną w Państwa budynku i o przedstawienie stosownych dokumentów . Choć również na pierwszy rzut oka wydaje mi się, że w tej sytuacji spółka powinna udostępnić umowę także właścicielom/właścicielowi lokalu. Czy badała Pani umowę wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku? Są w niej jakieś przepisy dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną?
          Pozdrawiam
          Joanna Marcinkowska

  17. Dominik pisze:

    Pani Joanno,

    napisała Pani:
    „Jeżeli Spółdzielnia wciąż jest właścicielem większości lokali to można się spodziewać, że zagłosuje na nie i z odłączenia nici.”

    Jak ma się to do możliwości głosowania wg metody przewidzianej w art. 23 pkt 2a Ustawy o własności lokali, tj „1 właściciel = 1 głos”? Tak właśnie działała wspólnota, w której mieszkałem (a 60% udziałów miało miasto).

    Teraz usamodzielnić od SM ma zamiar budynek, w którym mieszka moja mama. SM przekonuje, zgodnie z treścią Pani artykułu, że potrzeba wyodrębnić ponad 50% udziałów, by powołać wspólnotę. Ja uważam, że skoro wyodrębnionych jest ponad 1/5 udziałów, to juz można. Oraz, że informacje o 50% udziałów SM rozpowszechnia tylko po to, by nigdy nie odbyły się głosowania metodą z art. 23 pkt 2a UoWL. (SM moim zdaniem zakłada, że np. 55% właścicieli nigdy nie będzie jednomyślna i nadal będzie kontrolować losy budynku).

    Bardzo proszę o komentarz mojego toku rozumowania – tj potwierdzenie prawidłowości bądź wytknięcie błędu.

    • Panie Dominiku, dziękuję za komentarz! Moim zdaniem nie można podjąć uchwały o odłączeniu się od spółdzielni głosując w sposób określony w art. 23 pkt 2a UoWL. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych niestety nie odsyła do tego przepisu. Art. 24(1) tej ustawy stanowi, że większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali. Jak widać nie ma w tym odesłaniu art. 23 pkt 2a UoWL. Potwierdza to także art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którymi przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Ponadto przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 24(1) oraz art. 26 Moim zdaniem więc do podjęcia uchwały o odłączeniu się od spółdzielni konieczne jest uzyskanie większości obliczanej wg wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
      Pozdrawiam
      Joanna Marcinkowska

  18. Marek pisze:

    Szanowna Pani Joanno,
    Mieszkam na małym osiedlu na prawach spółdzielczych. Do spółdzielni należą dwa bloki i kotlownia. Nikt nie ma odrębnej własności ani wykupionego gruntu. Obecnie trwają remontu tych bloków na które spółdzielnia wzięła po 300 tys na każdy blok. Czy oddzielając się musimy to spłacić czy możemy spłacać kredyt na prawach wspólnoty po oddzieleniu? Chcielibyśmy jednym blokiem oddzielić się i stworzyć wspólnotę. Co powinniśmy zrobić? Od czego zacząć? Z jakimi wnioskami wystapić do spółdzielni.

    • Panie Marku,

      oddzielenie się od spółdzielni jest możliwe m.in. w wypadku, gdy za uchwałą w tym zakresie zagłosowaliby właściciele lokali posiadający ponad 50% udziałów w nieruchomości. W chwili obecnej, jeżeli dobrze rozumiem, żaden z członków spółdzielni nie ma odrębnej własności lokalu. Oddzielenie się od spółdzielni na tym etapie nie jest więc jeszcze możliwe. Należałoby zatem doprowadzić do wyodrębnienia odpowiedniej liczby lokali. Proszę sprawdzić więc w pierwszej kolejności, na jakich warunkach
      możliwe jest obecnie wyodrębnienie i następnie sprzedaż lokalu w Państwa spółdzielni.

      Pozdrawiam serdecznie
      Joanna Marcinkowska

  19. Katarzyna pisze:

    Witam pani Joanno !

    Zastanawiam się, w jakich granicach może poruszać się Zarząd Wspólnoty, jeżeli chodzi o podpisywanie umów, tzn. które umowy muszą być poprzedzone uchwałą. Ja trzeba postąpić w przypadku, kiedy Zarząd chce oddać administrowanie firmie zewnętrznej (ale nie powierza funkcji zarządzania tylko samego administrowania w zakresie administracyjno-księgowym oraz technicznym). Czy sam może podpisać umowę bez uchwały z wybraną firmą, jeżeli ma określoną stawkę na poczet administracji w planie gospodarczym (bo to jakby ceduje tylko na firmę zewnętrzną część swoich obowiązków, nadal sam podejmuje decyzję i zarządza nieruchomością) ? Czy też dotyczy w tej sytuacji to to stwierdza sąd wielokrotnie przy innych umowach np. dot. remontów, że konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy, ponadto należy wskazać, określać elementy przedmiotowo i podmiotowo istotne, oraz podmiot z którym ma być umowa zawarta. Inaczej mówiąc, jeśli zarząd sam zarządza nieruchomością wspólną (nie został zarząd powierzony firmie zewnętrznej, tylko jest lokatorski) sam może sobie zmienić firmę, która administruje nieruchomość wspólną bez uchwały, oczywiście nie przekraczając kwoty wyszczególnionej na ten cel w planie gospodarczym ?

    serdecznie pozdrawiam

    Katarzyna

    • Dzień dobry Pani Katarzyno! Dziękuję za komentarz! Rzeczywiście czasami trudno jest określić, które czynności wchodzą w zakres zwykłego zarządu, a które już nie. Czasami ta sama czynność, w zależności od okoliczności, może być czynnością zwykłego zarządu w jednej wspólnocie, a w innej przekraczającą zwykły zarząd (np. w dużej wspólnocie i małej). Moim zdaniem z reguły zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością/wypowiedzenie jej nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z tym może być dokonana przez zarząd samodzielnie.
      Podrawiam serdecznie
      Joanna

  20. Marcin pisze:

    Dzień dobry, mieszkam w niewielkiej miejscowości gdzie utworzono spółdzielnię mieszkaniową w dwóch budynkach po PGR. Obecnie wszystkie mieszkania zostały wykupione i chcielibyśmy przenieść cały majątek spółdzielni ( kotłownia, środki trwałe, dokumentacja) na powstałą wspólnotę mieszkaniową. Czy w ten sposób zlikwidujemy spółdzielnię ?
    Bardzo proszę o pomoc w tej sprawie.
    Pozdrawiam

  21. Tadeusz pisze:

    Witam Pani Joanno !
    Tworzymy Wspólnotę na bazie spółdzielni wyodrębniliśmy 60% mieszkań Spółdzielnia przez 20 lat bo tyle ma nasz blok ,nie wykonała zadnego remontu .Zgromadziliśmy na funduszu remontowym około 500 tys zł od 2007 roku bo o reszcie z wczesniejszego okresu musimy zapomnieć.Jaką kwota należy się nam po przejęciu zarządy od spółdzielni w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 luty 2015 roku Pozdrawiam Tadeusz

  22. Eliza pisze:

    Pani Joanno
    Jestem właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Jakie warunki należy spełnić, aby odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej. Pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


7 + jeden =

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0