Zasiedzenie w sprawach o zwrot nieruchomości

To instytucja wywołująca ogromne kontrowersje! Zasiedzenie umożliwia nabycie własności przez osobę, która nie będąc właścicielem, włada nieruchomością w sposób odpowiadający korzystaniu z rzeczy przez właściciela. Przykładowo Skarb Państwa posiada nieruchomość i traktuje ją jak swoją własność. W rzeczywistości jednak nie jest jej właścicielem, gdyż jej przejęcie było niezgodne z przepisami prawa (np. przejęto las o obszarze mniejszym niż 25 ha lub nieruchomości rolną na podstawie nieważnej decyzji administracyjnej). Oprócz władania nieruchomością jak właściciel do nabycia własności przez zasiedzenie konieczny jest upływ czasu. Nie wchodząc w szczegóły w chwili obecnej jest to 20 lat jeżeli osoba posiada nieruchomość w dobrej wierze (czyli nie wie o tym, że nie przysługuje jej własność i ta niewiedza jest usprawiedliwiona) i 30 lat w złej wierze (z reguły gdy powinna wiedzieć, że nie nabyła własności). Przed zmianą przepisów w roku 1990 te okresy były krótsze.

Przykładowo więc Skarb Państwa posiada od roku 1948 las przejęty na podstawie dekretu o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (w grę wchodzą  również inne sytuację, jak np. przejęcie nieruchomości rolnych). W postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wszczętym już po zmianie ustroju, okazuje się jednak, że brak było podstaw do przejęcia lasu i Skarb Państwa nie stał się jego właścicielem.

Skarb Państwa mimo to podnosi, że nabył własność nieruchomości na podstawie zasiedzenia. I z punktu widzenia wskazanych przesłanek ma rację, o czym przesądzono już w orzecznictwie (nastąpił odpowiedni upływ czasu i posiadał nieruchomość jak właściciel).

Jak zatem może się bronić były właściciel lasu?

Powinien powołać się na art. 175 w związku z art. 121 ust. 4 Kodeksu Cywilnego. Czyli na to, że na skutek wystąpienia przeszkody bieg  zasiedzenia nie rozpoczął się albo uległ zawieszeniu. Taką przeszkodą może być wystąpienie siły wyższej. Otóż Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że w sprawach dotyczących nacjonalizacji za siłę wyższą należy również uważać stan obiektywnej i niezależnej od właściciela niemożności dochodzenia zwrotu nieruchomości przed sądami czy innymi organami z uwagi na czynniki politycznie. W orzecznictwie określano to jako stan zawieszenia wymiaru sprawiedliwości.

Istnienie stanu zawieszenia wymiaru sprawiedliwości i czas jego trwania, zgodnie z uchwałą Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2007 r. III CZP 30/07, muszą być wykazane przez właściciela dochodzącego zwrotu nieruchomości w każdej konkretnej sprawie. Oczywiście wiązać się to może z poważnymi trudnościami dowodowymi. Jeżeli np. właściciel zaniechał prób odzyskania własności w okresie PRL i nie ma on żadnych dowodów na iluzoryczność działania wymiaru sprawiedliwości w jego sprawie w tym okresie.

Z pomocą jednak przychodzi ostatnie orzecznictwo Sądu Najwyższego (IV CSK 474/09, IV CSK 286/11), w którym Sąd zajmuje stanowisko, że w niektórych sprawach o zwrot nieruchomości  brak możliwości skutecznego dochodzenia roszczeń przed sądem  można wykazać poprzez powołanie się  na obowiązywanie ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz o uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego.

Konkretnie chodzi o jej art. 9, który stanowił, że nieruchomości rolne oraz leśne objęte we władanie Państwa do momentu wejścia w życie tej ustawy przechodziły na własność Państwa, bez względu na ich obszar, jeżeli znajdowały się one nadal we władaniu Państwa lub zostały przekazane przez Państwo w użytkowanie innym osobom fizycznym lub prawnym. Zgodnie z ust. 3 tego artykułu właściwymi do orzekania o przejęciu nieruchomości rolnych i leśnych były wyłącznie organy administracji państwowej. Natomiast postępowania sądowe o przywrócenie posiadania lub wydanie nieruchomości ulegały umorzeniu, a nie wykonane tytuły egzekucyjne zasądzające te roszczenia zostały pozbawione skutków prawnych (art. 9 ust. 4).

Zatem w świetle tych przepisów wiadomym było, że właściciel nawet jakby wszczął postępowanie przed sądem zmierzające do odzyskania nieruchomości nic by nie uzyskał. Artykuł ten utracił moc dopiero z dniem 1 stycznia 1992 r.

Wracając zatem do naszego przykładu, w którym właściciel niezgodnie z ówczesnym prawem utracił las. Załóżmy, że Skarb Państwa przejął ten las we władanie przed dniem 12 marca 1958 roku (co jest prawdą w większości tego rodzaju spraw). Zgodnie z zaprezentowaną linią orzeczniczą bieg okresu zasiedzenia od dnia 5 kwietnia 1958 roku do dnia 1 stycznia 1992 roku był zawieszony. Zasiedzenie mogło biec natomiast przed 5 kwietnia 1958 o ile właściciel nie wykazał, że istniał stan zawieszenia wymiaru sprawiedliwości z uwagi na inne okoliczności. Nawet jeżeli mu się to nie udało to i tak istnieje spora szansa na to, że Skarb Państwa nie zdołał nabyć własności na podstawie zasiedzenia do dnia wytoczenia procesu o zwrot nieruchomości (które to powoduje przerwanie biegu zasiedzenia).

Pozostaje mieć nadzieję, że kolejne orzeczenia również wydawane będą „w tym duchu”!

 

 

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 
Opublikowano w Inne

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


+ 4 = dziesięć

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0