Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości a odpowiedzialność odszkodowawcza?

Każdy z nabywców ma prawo oczekiwać, że wolna od wad będzie rzecz, którą nabył. Jest to z pewnością rzecz dla Ciebie oczywista. :)

A więc jeżeli rzecz ma usterki czy możemy żądać od sprzedawcy np. usunięcia wad albo zapłaty odszkodowania? Odpowiedź brzmi tak. Takie uprawnienia dają nam przede wszystkim przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne rzeczy i odpowiedzialności kontraktowej. One „liczą się” najbardziej, gdy dochodzimy roszczeń związanych z wadami nieruchomości.  

Rękojmia za wady fizyczne rzeczy

Rękojmia uregulowana jest w art. 556 i następnych Kodeksu Cywilnego. Na podstawie tych przepisów, w przypadku gdy nieruchomość wspólna ma wady, mamy do wyboru trzy rodzaje uprawnień. Jest to uprawnienie do:

  • odstąpienia od umowy,
  • żądania obniżenia ceny
  • żądania usunięcia wady (to ostatnie tylko w przypadku, w którym sprzedawca mieszkania był jednocześnie wytwórcą rzeczy).

Jednakże nie można od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie.

Odpowiedzialność odszkodowawcza za nienależyte wykonanie umowy

Odpowiedzialność kontraktowa uregulowana jest natomiast w art. 471 i nast. Kodeksu Cywilnego. Art. 471 stanowi, że:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W przypadku, gdy nieruchomość ma wady możemy mieć do czynienia z nienależytym wykonaniem umowy. Sprzedawca może wówczas ponosić odpowiedzialność za powstałą szkodę, a właścicielowi przysługuje uprawnienie do żądania:

  • odszkodowania pieniężnego lub
  • usunięcia wad.

To ostatnie uprawnienie wywołuje pewne kontrowersje. Sąd Najwyższy co prawda w uchwale z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04) stwierdził, że można domagać się w ramach roszczeń wynikających z odpowiedzialności kontraktowej również usunięcia wad, nie wszyscy komentatorzy podzielają jednak to stanowisko.

Rozważając, z których z tych uprawnień skorzystać, właściciele powinni być świadomi różnic pomiędzy nimi i możliwości ich wykorzystania w konkretnej sytuacji. Na co więc zwrócić uwagę?

Odpowiedzialność sprzedawcy

Skorzystanie z rękojmi może być łatwiejsze. Przy rękojmi bowiem sprzedawca odpowiada co do zasady za samo ujawnienie się wady i niezależnie od swojej winy, jak również od tego czy powstała szkoda oraz czy istnieje jakikolwiek związek przyczynowy. Właściciel może wówczas żądać od niego np. usunięcia wady. Podczas gdy przy odpowiedzialności kontraktowej sprzedawca będzie odpowiadał, gdy właściciel zdoła wykazać, że:

  • sprzedawca nienależycie wykonał umowę,

  • w związku z tym powstała szkoda,

  • nienależyte wykonanie umowy było przyczyną tej szkody.

Winy sprzedawcy nie trzeba wykazywać. Domniemywa się bowiem, że jest on winny zaniedbań. Aby zwolnić się od odpowiedzialności nasz przeciwnik będzie musiał udowodnić, że jest inaczej.  Sprzedawca będzie starał się zatem wykazać, że dochował należytej staranności przy wykonywaniu umowy. Jeżeli to mu się uda nie poniesie odpowiedzialności.

Termin

Ważna kwestia. Żądanie naprawienia usterek czy zapłaty odszkodowania co do zasady nie będzie mogło być skierowane do sprzedawcy rzeczy po upływie określonego czasu. W tej kwestii rękojmia „przegrywa” z odpowiedzialnością kontraktową. A to dlatego, że właściciele nieruchomości mogą skorzystać z uprawnień z niej wynikających co do zasady tylko w okresie 3 lat licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Przy terminach z rękojmi trzeba zwrócić koniecznie uwagę na kilka “haczyków”, o których więcej tutaj.

W przypadku zaś odpowiedzialności kontraktowej do sprzedawcy można kierować żądania z reguły w ciągu 10 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Po upływie tego okresu nadal można domagać się odszkodowania czy usunięcia wad jednakże sprzedawca może powołać się na zarzut przedawnienia. Jeżeli z tego zarzutu skorzysta właściciele niestety nic już nie uzyskają.

Niestety często o faktycznym braku możliwości skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi decydują krótkie terminy, w trakcie których można dochodzić roszczeń. Jeżeli jednak te nie upłynęły na pewno warto domagać się od sprzedawcy rzeczy na przykład bezpłatnego usunięcia wad.

Nabycie mieszkania na rynku wtórnym

Z reguły oznacza, że nabywca nie będzie posiadał roszczeń przeciwko deweloperowi. Z prostej przyczyny – nie łączy go z deweloperem umowa. Natomiast będzie mógł co do zasady dochodzić tych roszczeń od sprzedawcy, z którym zawarł umowę.

W przypadku wątpliwości, pytań zapraszam do kontaktu!

Jeżeli podobał Ci się wpis będzie mi bardzo miło jak klikniesz przycisk „Lubię to” w panelu bocznym bloga. A Jeżeli chcesz otrzymywać informacje o nowych wpisach zapraszam do subskrybowania newslettera!

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

Opublikowano w Rękojmia za wady, Wady fizyczne mieszkań, Wady fizyczne nieruchomości wspólnej / wady budynków, Wady nieruchomości
6 komentarzy » for Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości a odpowiedzialność odszkodowawcza?
  1. Stanisław pisze:

    Witam serdecznie,
    Ma pytanie w kwestii rynku wtórnego. Mianowicie co jeśli właściciel całej starej kamienicy, sprzedaje mieszkania w tej kamienicy, która jest po remoncie generalnym części wspólnych i pojawiają się wady np wilgoć na klatce itd ?

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Panie Stanisławie, sprzedawca odpowiada za wady rzeczy sprzedanej niezależnie od tego czy jest to rzecz nowa czy używana. W przypadku jednak rzeczy używanych ta odpowiedzialność jest zmodyfikowana. Przede wszystkim w ten sposób, że sprzedawca nie odpowiada za wady powstałe na skutek upływu czasu czy normalnego używania rzeczy. Jeżeli zatem wady, o których Pan pisze nie powstały na przykład na skutek upływu czasu, a wydaje się, że tak nie jest w tym wypadku, to moim zdaniem właściciel kamienicy mógłby ponosić odpowiedzialność. Mam jednak zbyt mało informacji, aby stwierdzić to z całą pewnością. Odpowiedzialność sprzedawcy mogłaby być wyłączona również wówczas, gdy sprzedawca poinformował nabywców lokali o możliwości pojawienia się tego rodzaju wad. Nie jest także wykluczone, że w umowie zostały zmodyfikowane zasady odpowiedzialności. Proszę również zwrócić uwagę na terminy, o których pisałam tutaj: http://prawo.nieruchomosci.pl/termin-do-dochodzenia-roszczen-na-podstawie-rekojmi/

  2. Anna pisze:

    Witam mam pytanie. W lutym sprzedałam mieszkanie. poinformowałam ustnie nowego właściciela,że na dach była kładzona papa ok 5-6 lat temu. mieszkanie było po kapitalnym remoncie 5 lat temu. dach nie przeciekał. Kupujący nabywając mieszkanie nie zauważył śladów aby mogły wskazywać, że dach jest nieszczelny. po 8 miesiącach czyli w październiku poinformował mnie ustnie, że dach przecieka i ma ślady w mieszkaniu. moje pytanie brzmi czy może dochodzić rękojmi. nie ma protokołu zdawczo-odbiorczego. Kupujący nie prosił o rzadne dokumenty dotyczące dachu. w umowie jest zapis że znany mu jest stan faktyczny lokalu. dodam że wejście na dach jest dostępne dla wszystkich i nie wiem czy w tym czasie ktoś po dachu nie chdził np czyszczenie komina, montowanie anteny bądz jakieś prace wykonywane na dachu. czy mogę jakoś udowodnić, że nie ma prawa żądać odemnie rękojmi

    • Pani Aniu, kupujący może dochodzić od Pani roszczeń z rękojmi. Pani może się jednak bronić tym, że wady powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego tj. po przekazaniu mieszkania. W takiej sytuacji jeżeli okaże się (przykładowo zostanie to stwierdzone w opinii biegłego), że wada ta powstała na przykład na skutek działań obecnego właściciela to nie poniesie Pani odpowiedzialności. Proszę zwrócić uwagę na art. 559 kodeksu cywilnego. Brzmi on tak: “Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.”
      Pozdrawiam
      J.M.

  3. Barbara pisze:

    Witam,mam podobny problem.Sprzedałam w kwietniu 2014 r mieszkanie ,które użytkowałam przez 4 lata/kupiłam nowe/.Zostałam wezwana do zpłaty 1200zł. tytułem 2 balkonów położonych ponad tym mieszkaniem tytułem “wady ukrytej”.W momencie sprzedaży balkon nie przeciekał.Kupujący robili operat szacunkowy do kredytu do banku, oglądali kilka razy mieszkanie i nic takiego nie występowało.W bloku jest temat innych przeciekających balkonów.Czy jest to wada ukryta mieszkania i muszę zapłacić za naprawę balkonów. Dziękuję .Barbara

  4. Marta pisze:

    Witam
    Co zrobić jesli po zakupie mieszkania z rynku wtornego oraz podpisaniu aktu notarialnego, zapłaceniu pełnej ceny mieszkania, dopiero w dniu przekazania mieszkania dowiaduję się o istnieniu uszkodzeń, m.in dot. podłogi, wczesniej lezał na niej dywan. Zastrzegam, ze mieszkanie mialo wymagać jedynie odswiezenia. Czy moge żadać równowartości wymiany podłogi (materiały, robocizna) i jesli tak to w jaki sposób mam taka procedure przeprowadzić?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


osiem − 1 =

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0