Wady części wspólnych budynku – na co zwrócić uwagę przed złożeniem pozwu

Witaj!

Zatrzymajmy się jeszcze chwilę na wadach budynków wielolokalowych.

Pewnie wiesz, że aby wygrać sprawę trzeba się do niej dobrze przygotować!  Przede wszystkim warto poznać swoje prawa. O nich pisałam poprzednio, we wpisie poświęconym rękojmi i odpowiedzialności odszkodowawczej.

Wiedząc już czego można oczekiwać od dewelopera zarząd Wspólnoty powinien przygotować się do procesu, a deweloper do prawidłowej obrony. A jest kilka spraw, na które trzeba zwrócić uwagę.

Kto może pozwać dewelopera?

Z poprzedniego zdania wynika, że to Wspólnota składa pozew do Sądu, ale kwestia ta wymaga wyjaśnienia. Otóż aby Wspólnota mogła żądać odszkodowania czy usunięcia wady od dewelopera należy na jej rzecz „przenieść” roszczenia, które przysługują właścicielom mieszkań (czyli dokonać cesji). Gdy Wspólnota pozwie sprzedawcę, a nie doszło wcześniej do cesji, przegra sprawę. O tym dlaczego tak jest i jak to zrobić przeczytasz we wpisie na temat przelewu wierzytelności. Oczywiście postępowanie sądowe mogą wszcząć również właściciele lokali samodzielnie.

Wybór roszczeń związanych z wadami budynku

W oparciu o przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej Wspólnota może żądać usunięcia wad albo naprawienia szkody poprzez zapłatę odszkodowania. Oczywiście o ile żądania te zostaną na nią przeniesione przez właścicieli lokali. Nie wszyscy właściciele muszą dokonać cesji, aby Wspólnota mogła pozwać dewelopera. Jednakże w przypadku uprawnienia do żądania odszkodowania Wspólnota będzie mogła dochodzić jego zapłaty tylko w wysokości odpowiadającej przeniesionym prawom, czyli w wysokości odpowiadającej udziałom tych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko, choć moim zdaniem dyskusyjne, zostało zaprezentowane w orzecznictwie sądowym. Im więcej zatem właścicieli przeniesie swoich roszczeń tym oczywiście lepiej. Wspólnota będzie mogła dochodzić odszkodowania w wyższej wysokości. Inaczej jest w zakresie prawa do żądania usunięcia wad. W tym wypadku wystarczy, że cesji dokona jeden z nich, a Wspólnota będzie mogła pozwać dewelopera. To stanowisko potwierdza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2008 r. (I CSK 118/08).

Żądanie zapłaty odszkodowania może być korzystniejsze z punktu widzenia Wspólnoty. Jednakże w dużych wspólnotach może okazać się niemożliwe ze względu na trudności uzyskania cesji praw od wszystkich czy prawie wszystkich właścicieli.

Dokumentacja usterek

Rzecz bardzo ważna – trzeba dowiedzieć się, co się stało. Czyli zlokalizować wadę, opisać ją, określić co jest jej przyczyną, czy np. są to wady związane z wykonaniem budynku, jego zaprojektowaniem czy powstały na skutek nieprawidłowego użytkowania czy konserwacji. Im więcej Wspólnota będzie wiedziała tym lepiej. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy np specjalisty w zakresie budownictwa, który określi zakres wad, dokona wyceny koniecznych napraw i stwierdzi, co było przyczyną ich powstania. Pracę biegłego ułatwia posiadanie dobrej dokumentacji. Dlatego ważne jest dokumentowanie wad, na przykład poprzez sporządzanie protokołów z oględzin zawierających zdjęcia, rysunki, dokładne opisy wad. Ale uwaga taka opinia sporządzona na zlecenie Wspólnoty nie zastąpi w ewentualnym procesie dowodu z opinii biegłego.

Przedsądowe rozmowy

Mając już taką wiedzę należy wezwać dewelopera do usunięcia wad lub zapłaty odszkodowania w piśmie, w którym należy opisać ujawnione wady budynku. Do takiego wezwania dobrze jest załączyć opinię biegłego. W wezwaniu koniecznie trzeba wskazać termin na ustosunkowanie się do żądania. Pismo trzeba przesłać listem poleconym i koniecznie zachować potwierdzenie nadania. Jeżeli Wspólnota decyduje się na dochodzenie roszczeń z rękojmi, musi pamiętać, że na zgłoszenie wad ma tylko miesiąc od momentu ich wykrycia. Dopiero gdy deweloper nie okaże zainteresowania polubownym załatwieniem sprawy Wspólnota Mieszkaniowa powinna wystąpić na drogę sądową. Zapraszam do przeczytania wpisu o tym jak napisać pozew.

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

Opublikowano w Postępowanie przed sądem, Pozew przeciwko sprzedawcy rzeczy, Wady fizyczne nieruchomości wspólnej / wady budynków, Wady nieruchomości

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


dziewięć + = 15

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0