Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Co to jest?

Jest to akt, który określa politykę przestrzenną gminy. W studium gmina rozstrzyga o przeznaczeniu terenów położonych w jej granicach. Decyduje na przykład, które tereny mogą być przeznaczone pod zabudowę, a które podlegają ochronie ze względów przyrodniczych. Nie jest to akt prawa miejscowego i w związku z tym nie tworzy powszechnie obowiązującego na terenie gminy prawa.

Czy wpływa na sytuację właścicieli nieruchomości?

Bezpośrednio nie. Pośrednio już jednak tak. Wytycznymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmina jest bowiem związana przy sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określone obszary gminy mogą być zatem przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę, jeśli wcześniej w studium te obszary przewidziane były pod taką zabudowę. Ustalenia planu miejscowego są konsekwencją zapisów studium. A plan miejscowy już jak najbardziej decyduje o tym, co właściciel może zrobić ze swoją działką. Jeżeli jest w nim napisane, że dana działka jest przeznaczona do zalesienia, to inwestor zamierzający wybudować na niej budynek oczywiście nie dostanie pozwolenia na budowę.

Czy można zaskarżyć jego sporządzenie przez gminę?

I tu jest problem, gdyż orzecznictwo restrykcyjnie podchodzi do przyznawania takiej możliwości  inwestorom i sądy najczęściej oddalają takie skargi. Skargę możesz złożyć w oparciu o art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Przepis ten stanowi, że:

każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego

Zwróć uwagę na najważniejszą rzecz wynikającą z tego przepisu. Do skutecznego zaskarżenia studium nie wystarcza jedynie okoliczność, że tworzy ono zagrożenie dla interesów inwestora. Wnoszący skargę musi wykazać, że w dacie jej złożenia uchwała o sporządzeniu studium narusza jego interes prawny lub uprawnienia (wyrok SN z dnia 7 marca 2003 r., III RN 42/02). To naruszenie powinno być bezpośrednie i realne (wyrok NSA z dnia 23 listopada 2005 r., I OSK 715/05). Trudno jednak sobie wyobrazić, aby naruszenie takie cechy posiadało ;)

Jest to spowodowane tym, że dopiero ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy decydują o zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości. Studium nie jest bowiem obowiązującym prawem. Właśnie dlatego takie skargi najczęściej są oddalane przez sądy.

Choć wydaje się, że w ostatnich latach orzecznictwo zaczęło podchodzić do tego kontrowersyjnego problemu coraz bardziej przychylnie wobec właścicieli nieruchomości. Na szczęście, bo zdarza się, że gminy uchwalają studium poważnie ograniczające dysponowanie nieruchomością. Obecnie podkreśla się, że w niektórych sytuacjach zaskarżenie takiego aktu jest możliwe.

Na przykład w wyroku z dnia 22 marca 2012 roku Naczelny Sąd Administracyjny (II OSK 22/12) wyraził ciekawy pogląd. Mianowicie Sąd powiedział, że doszłoby do nieuzasadnionej ingerencji w prawo własności w sytuacji, gdy poprzednie uregulowania studium dopuszczały na określonym terenie zabudowę mieszkaniową, a obecne wprowadzają całkowity zakazu zabudowy z uwagi na potrzebę ochrony przyrody.

W innej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny (II OSK 1547/11) uznał, że dopuszczalne jest zaskarżenie studium w przypadku, gdy doszło do naruszenia zasady równości właścicieli sąsiednich działek (w sprawie na kilku działkach wprowadzono ograniczenia w zakresie możliwości zabudowy, podczas gdy na innych takich zmian nie dokonano).

Studium mogłoby by być zaskarżone również, wtedy gdy zawierałoby postanowienia niedookreślone i powodujące niepewność co do przyszłego przeznaczenia gruntu (II OSK 1108/12).

Zatem w pewnych wypadkach, tych w dużym stopniu ingerujących w prawo własności, zaskarżenie studium będzie możliwe. I gdy spotkasz się z takim problemem sugeruję taką możliwość rozważyć.

Opublikowano w Nieruchomości w prawie administracyjnym
3 komentarzy » for Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
  1. Piotr pisze:

    Witam. Mam taki przypadek. Jestem posiadaczem dzaiłki leśnej, której status w kierunkach obowiązującego studium jest las. Złożyłem wniosek o zmianę przeznaczenia tych terenów w studium na tereny mieszkaniowe. Czy w przypadku braku zmiany przeznaczenia tych terenów w nowym studium na tereny mieszkaniowe zasadnym jest zaskarżenie takiego studium?
    pozdrawiam

    • Panie Piotrze, dziękuję za komentarz. Myślę, że to zależy od okoliczności. Jestem w stanie sobie wyobrazić, że byłoby to możliwe, np. gdyby gmina zminiła status działki właścicielowi, który jest w podobnej sytuacji, co Pan, a Pana wniosek nie zostałby uwzględniony. Zaskarżanie studium jest możliwe wyjątkowo, gdy w wyniku jego uchwalenia może dojść do ograniczenia prawa własności lub naruszenia zasady równego traktowania właścicieli nieruchomości. Proszę rozważyć czy z tego punktu widzenia nie doszło do naruszenia Pana praw.
      Pozdrawiam
      Joanna Marcinkowska

  2. Piotr pisze:

    Dziekuje za odpowiedź.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


siedem − 2 =

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0