Procedura „oddzielania się” wspólnoty od spółdzielni

W związku z zainteresowaniem wpisem dotyczącym „odłączenia się” od spółdzielni i „utworzenia” wspólnoty mieszkaniowej powracam do tematu :) . Właścicielka lokalu zapytała mnie, jak dokładnie wygląda procedura „tworzenia” wspólnoty w budynku, w którym jeszcze nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione i sprzedane przez spółdzielnie.  Dodam jeszcze, że w aktach notarialnych dotyczących sprzedanych lokali znalazł się zapis o tym, że zarząd nieruchomością wspólną zostaje powierzony spółdzielni mieszkaniowej.

Ogólne informacje na ten temat znajdziesz w moim poprzednim wpisie poświęconym oddzielaniu się wspólnoty od spółdzielni.

W tym wpisie będą więc jedynie „konkrety”.

8642712748_50c2002c31_b

Zaczynamy od zwołania zebrania właścicieli lokali

Niestety przepisy nie określają jasno, jak należy tego dokonać. Art. 24(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odsyła do art. 30 ust. 1a, 31, 32 ustawy o własności lokali (przepisy dotyczą tego kto może zwołać zebranie i w jaki sposób). Moim zdaniem w pierwszej kolejności właściciele lokali powinni przekazać spółdzielni wniosek o zwołanie zebrania na podstawie art. 31 lit. b ustawy o własności lokali. Do wniosku powinni dołączyć proponowany porządek obrad oraz projekty uchwał. Dobrze byłoby również wskazać w nim termin zebrania (przykładowo datę przypadającą w ciągu 3/4 tygodni od dnia wysłania wniosku) oraz zaproponować miejsce oraz godzinę zebrania. Wniosek powinien być podpisany przez właścicieli posiadających co najmniej 10% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali spółdzielnia powinna zawiadomić każdego właściciela lokalu o zebraniu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu spółdzielnia powinna podać dzień, godzinę, miejsce, porządek obrad oraz projekty uchwał.

Oczywiście od razu przychodzi do głowy pytanie, co będzie jeżeli spółdzielnia nie zechce zwołać zebrania? Wspomniany art. 24(1) stanowi, że do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio m.in. art. 30 ust. 1a. Ten przepis dotyczy przypadku braku zwołania w przewidzianym terminie przez zarząd/zarządcę wspólnoty mieszkaniowej obligatoryjnego zebrania rocznego (nasze zebranie jest fakultatywne na wniosek ;) ). W takiej sytuacji zebranie to może zwołać każdy z właścicieli. Czy odesłanie do tego przepisu świadczy o chęci ustawodawcy przekazania właścicielom uprawnienia do zwołania zebrania w przypadku, gdy nie zwoła go spółdzielnia? Jeżeli taka była rzeczywiście intencja to można było to uregulować jaśniej ;) .

Cóż gdy spółdzielnia nie zwoła zebrania moim zdaniem może to zrobić każdy z właścicieli. W takiej sytuacji to on bądź kilku z właścicieli wysyła (listem poleconym) albo przekazuje osobiście (za potwierdzeniem odbioru) zawiadomienie, o którym mowa w art. 32, nie zapominając o wysłaniu go również spółdzielni. Nawet jeżeli w ewentualnym procesie sądowym o uchylenie uchwał sąd uzna, że doszło do naruszenia przepisów o zwoływaniu zebrania to jest duże prawdopodobieństwo, że tego rodzaju uchybienie nie spowoduje uchylenia uchwały. Można bowiem będzie bronić się tym, że nie miało ono wpływu na jej treść.

Uchwała o „utworzeniu” wspólnoty mieszkaniowej

Uchwała ta może być podjęta samodzielnie przez właścicieli lokali, nie musi być zaprotokołowana przez notariusza. Jej treść może być następująca:

Na podstawie art. 24 (1) ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych właściciele lokali nieruchomości położonej _____ (adres) postanawiają, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W uchwale należy wskazać wielkość udziałów właścicieli głosujących za jej przyjęciem. Dla celów dowodowych warto przygotować listę do głosowania (tabelka zawierająca imię i nazwisko właściciela lokalu, numer lokalu, wielkość udziału, rubryki do głosowania „za” „przeciw” „wstrzymuję się od głosu”), która będzie zawierała podpisy głosujących i będzie stanowiła załącznik do uchwały.

W nagłówku podajemy numer uchwały, datę podjęcia, wskazujemy, od kogo pochodzi uchwała i czego dotyczy (np. w sprawie utworzenia wspólnoty mieszkaniowej).

Na dole uchwały wskazujemy, że wchodzi ona w życie z dniem podjęcia.

Podjęcie tej uchwały powoduje, że wygasa podstawa prawna do sprawowania zarządu przez spółdzielnię i wspólnota może przystąpić do określenia własnych zasad zarządzania nieruchomością wspólną.

Choć czasami mogą pojawić się drobne przeciwności losu, o których przeczytasz już w następnym akapicie ;) .

Gdy w aktach notarialnych sprzedaży lokali zarząd nieruchomością wspólną powierzono spółdzielni

Takie zapisy pojawiają się i dają podstawę spółdzielni do dalszego zarządzania nieruchomością wspólną. Jednakże nie musi to oznaczać, że spółdzielnia będzie zarządcą do końca świata :) . Właściciele mogą to zmienić i powierzyć zarząd innemu podmiotowi niż Spółdzielnia albo wybrać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd spośród siebie i np. zawrzeć umowę z administratorem nieruchomości, który będzie pomagał w zarządzaniu nieruchomością. Uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z art. 18 ust. 2a wymaga zaprotokołowania przez notariusza.

Załóżmy, że właściciele chcą wybrać zarząd spośród siebie. Aby tego dokonać potrzebują dwóch uchwał. Pierwsza z nich może mieć treść następującą:

Właściciele lokali nieruchomości położonej _____ (adres) postanawiają na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, że do zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie zasady określone w rozdziale 4 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Drugą uchwałą właściciele powinni dokonać wyboru członków zarządu.

Prowadzenie zebrania

Ustawa o własności lokali nie nakłada żadnych obowiązków w tym zakresie. Warto jednak zwrócić uwagę na trochę formalności! Zwykle z zebrania sporządza się protokół (dobrze jest go mieć dla celów dowodowych). Na początku zebrania wybiera się przewodniczącego. Przewodniczący następnie sprawdza ile osób przybyło na zebranie i jaką wielkość udziałów przybyłe osoby posiadają. Wybiera się komisję skrutacyjną – odpowiedzialną za liczenie głosów, protokolanta, zastępcę przewodniczącego. Przed rozpoczęciem głosowania nad uchwałami właściciele powinni głosować nad przyjęciem porządku obrad. Następnie oddają swoje głosy nad uchwałami, a na końcu przewodniczący zamyka zebranie.

Wszystkie te uchwały mogą być podjęte w trakcie jednego zebrania, ale uchwała o „utworzeniu” wspólnoty oczywiście powinna być podjęta w pierwszej kolejności.

Uwaga przy małych wspólnotach (do 7 lokali) sprawy zarządu nieruchomością wspólną wyglądają trochę inaczej, ale o tym innym razem…

Był to wyjątkowo długi wpis, ale mam nadzieję, jeżeli dotrwałeś do końca, wiesz trochę więcej o tych jakże skomplikowanych relacjach spółdzielni i właścicieli lokali. Do następnego wpisu!

Zdjęcie autorstwa Bruce Aldridge.

 
Opublikowano w Odłączenie się wspólnoty od spółdzielni, Właściciele lokali w spółdzielniach
1 komentarz » for Procedura „oddzielania się” wspólnoty od spółdzielni
  1. Edyta pisze:

    Uwaga przy małych wspólnotach (do 7 lokali) sprawy zarządu nieruchomością wspólną wyglądają trochę inaczej, ale o tym innym razem…
    Czyli jak? Mogę odpowiedź na meila

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


+ sześć = 15

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0