Podział nieruchomości nie zawsze możliwy

Co do zasady podział nieruchomości nie będzie możliwy jeżeli jest on niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Dostęp do drogi publicznej

Chodzi o drogę publiczną czyli drogę gminną, powiatową, wojewódzką i krajową.

Wyjaśnię Ci ten warunek w oparciu o trzy sytuacje.

Sytuacja I – wydzielane działki będą miały bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Sytuacja nie generująca problemów. Takie lubię najbardziej :) .
Nieruchomość położona jest przy drodze gminnej i podział działek następuje prostopadle. W jego wyniku wydzielone działki stykają się bezpośrednio z drogą publiczną. Dostęp do niej jest więc zapewniony. Z jednym wyjątkiem, gdy drogą, z którą stykają się działki jest autostrada i nie jest możliwy na nią bezpośredni wjazd z działki.

Sytuacja II – nie wszystkie wydzielane działki będą miały bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Przykładowo droga publiczna biegnie tak, że po podziale tylko jedna z działek ma do niej bezpośredni dostęp. Czy to oznacza, że podział jest niemożliwy, gdyż nie wszystkie wydzielane działki mają dostęp do drogi publicznej? Pewnie domyślasz się, że nie. W takiej sytuacji właściciel może wydzielić dodatkową działkę pod drogę wewnętrzną prowadzącą do drogi publicznej. Przy sprzedaży podzielonych działek będzie musiał zbyć również udział w prawie do drogi wewnętrznej albo ustanowić dla zbywanej działki służebność drogową (czyli uprawnienie, dzięki któremu nabywca będzie mógł przez tę drogę przechodzić lub przejeżdżać). Jeżeli natomiast nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej podział w dalszym ciągu jest możliwy jeżeli przy zbywaniu wydzielonej działki zostaną ustanowione służebności drogowe na pozostałych działkach, tak aby zapewnić dostęp do drogi publicznej.

W takich wypadkach, jak wskazane wyżej, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wydawana jest pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Zbywca i nabywca w sporządzanej następnie umowie sprzedaży działki będą zobowiązani zamieścić postanowienia o ustanowieniu służebności lub sprzedaży udziału w prawie do drogi wewnętrznej. Oczywiście służebność będzie mogła być ustanowiona tylko na obszarze nieruchomości, która podlegała podziałowi, a jej ustanawianie na nieruchomości sąsiedniej nie wchodzi w grę ;) .

Pewnie przyjdzie Ci do głowy pytanie, co się stanie jeżeli zawarty w decyzji warunek nie zostanie wykonany i w umowie nie znajdą się postanowienia zapewniające dostęp do drogi publicznej. Otóż na to pytanie odpowiedział już Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 4 czerwca 2009 roku (III CZP 34/09). Sąd stwierdził, że taka umowa będzie nieważna.

Sytuacja III

Czyli o tym, kiedy podział nie będzie możliwy. Będzie tak, gdy nieruchomość, która ma być dzielona, nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej. W takim wypadku nie pomoże nawet zaprojektowanie drogi wewnętrznej. Droga wewnętrzna musi bowiem gdzieś prowadzić, w tym wypadku oczywiście do drogi publicznej, choćby przez zagwarantowane prawo przejazdu drogą należącą do właściciela działki sąsiedniej. W takiej sytuacji należałoby więc w pierwszej kolejności porozmawiać z sąsiadem i prawo przejazdu uzyskać. W przypadku braku jego zgody pozostawałoby wszczęcie postępowania sądowego o ustanowienie służebności drogi koniecznej. I dopiero po uzyskaniu służebności zainicjowanie postępowania podziałowego.

Zrobiło się dość późno więc o przesłance zgodności z planem miejscowym opowiem Ci innym razem!

 

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 
Opublikowano w Nieruchomości w prawie administracyjnym

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


6 + = dwanaście

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0