Czy wspólnota mieszkaniowa może skutecznie zawrzeć umowę cesji roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej?

Witam serdecznie po dłuższej przerwie!

Nareszcie mam więcej czasu wolnego, który obiecuję pożytecznie wykorzystać :) .

W czasie mojej długiej nieobecności wydarzyło się kilka ważnych rzeczy, o których chciałabym Ci powiedzieć.

Pierwsza z nich jest niezwykle ważna, gdyż dotyczy zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych. Pewnie pamiętasz, jak pisałam na blogu o wadach nieruchomości wspólnej w budynkach wielolokalowych i o tym, że wspólnota w takich przypadkach nie jest uprawniona do dochodzenia od sprzedawcy mieszkań odszkodowania czy naprawy rzeczy. Dochodzić roszczeń od dewelopera mogą bowiem jedynie właściciele lokali, gdyż źródłem tych roszczeń jest umowa zawarta pomiędzy nabywcą lokalu a jego sprzedawcą. Z jednym jednak wyjątkiem, z którego wspólnoty powszechnie korzystały, a który wynikał z dotychczasowego orzecznictwa. Mianowicie wspólnoty mogły dochodzić roszczeń jeżeli właściciele lokali przenieśli na nie swoje roszczenia w drodze umów cesji.

Ostatnio jednak w orzecznictwie pojawiły się stanowiska, że wspólnota nie może skutecznie wystąpić do sądu przeciwko sprzedawcy lokali nawet po uzyskaniu przelewu roszczeń od właścicieli. Wspólnota bowiem nie może zawrzeć umowy cesji, gdyż nie ma w tym zakresie zdolności prawnej.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07) stwierdził, że zdolność prawna wspólnoty jest ograniczona do czynności zarządu nieruchomością wspólną. Tylko prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną mogą wchodzić w skład majątku wspólnoty. Wspólnota nie może więc zajmować się na przykład handlem żywnością! Zakres zdolności prawnej wspólnoty zależy więc od ustalenia, co jest czynnością zarządu nieruchomością wspólną.

Sądy do tej pory zgodnie wskazywały, że taką czynnością nie jest dochodzenie roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu czy też z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Wspólnota mogła ich dochodzić dopiero po ich uzyskaniu na podstawie umów cesji. Ostatnio niektórzy sędziowie poszli jednak jeszcze dalej. Doszli do wniosku, że wspólnota nie ma w ogóle możliwości zawacia umowy cesji, a taka umowa w przypadku jej zawarcia będzie nieważna. Zawarcie tej umowy nie jest bowiem czynnością związaną z zarządzaniem nieruchomością wpsólną. W konsekwencji wspólnota nie może być stroną postępowania sądowego przeciwko deweloperowi, a to oznacza dla niej przegranie procesu.

Nie jest to na razie powszechne stanowisko w orzecznictwie i doktrynie. Podaję Ci dwa najnowsze orzeczenia:

  1. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 24 września 2013 roku, V ACa 347/13 (w tej sprawie wspólnota żądała usunięcia wad),
  2. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 maja 2012 roku, I ACa 933/11, (w tej sprawie wspólnota żądała zasądzenia roszczenia pieniężnego).

Niewątpliwie jednak sprawa jest poważna i pewnie dlatego szybko trafiła do Sądu Najwyższego (znajdziesz ją pod sygnaturą I CSK 576/12). Sąd Najwyższy zdecydował się na przekazanie jej do powiększonego składu przyznając między innymi, że sprawa ma istotne znaczenie praktyczne. To najczęściej właśnie wspólnoty dochodzą przed sądem roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Właście z uwagi na ten aspekt praktyczny w mojej ocenie Sąd uzna, że wspólnota może zawierać umowy cesji dotyczące przelewu ogólnych roszczeń odszkodowawczych oraz z tytułu rękojmi. Oczywiście napiszę, jakie będzie rozstrzygnięcię. Zapraszam do zaglądania na bloga!

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

Opublikowano w Wady fizyczne nieruchomości wspólnej / wady budynków, Wady nieruchomości
2 komentarzy » for Czy wspólnota mieszkaniowa może skutecznie zawrzeć umowę cesji roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej?
  1. W. pisze:

    Cieszę się, że Pani o tym napisała. Szczerze mówiąc bardzo liczę na to, że orzeczenie sądu będzie korzystne dla wspólnot. Wspólnota, której jestem członkiem prowadzi sprawę przeciwko deweloperowi i wolę nie myśleć, co się stanie, jak przegramy. Mam do Pani pytanie, myśli Pani, że sąd jednakowo potraktuje możliwość zawarcia przez wspólnotę umów cesji w zakresie roszczeń o usunięcie wad i roszczeń o odszkodowanie?

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Też mam taką nadzieję. Osobiście myślę, że Sąd Najwyższy nie będzie różnicował sytuacji, w której wspólnota zawiera umowę cesji w zakresie roszczeń o usunięcie wady od sytuacji, gdy przedmiotem umowy są roszczenia odszkodowawcze. Choć rzeczywiście wątpliwości są. Można argumentować, że roszczenie o usunięcie wady w porównaniu z roszczeniem odszkodowawczym związane jest w większym stopniu z zarządzaniem nieruchomością wspólną i dlatego SN mógłby uznać wspólnotę za uprawnioną do zawarcia umowy cesji wyłącznie w zakresie tego pierwszego roszczenia. Przekonamy się już niedługo!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


6 − = jeden

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0