Rękojmia na rynku wtórnym (przy odsprzedaży nieruchomości)

Witaj!

Czasami panuje przekonanie, że jeżeli kupuje się dom czy lokal na rynku wtórnym to rękojmia za wady rzeczy „nie działa”.

Przykładowo pani Małgorzata kupiła od dewelopera nowe mieszkanie. Po czterech latach (czyli już po upływie 3 lat rękojmi przysługującej wobec dewelopera) postanowiła je sprzedać. Lokal kupiła pani Julia. Pani Małgorzata zapewniła panią Julię o dobrym stanie rzeczy. Pani Julia przed podpisaniem umowy obejrzała dokładnie mieszkanie i nie stwierdziła wad za wyjątkiem drobnych usterek powstałych na skutek używania lokalu.

Po kilku miesiącach w mieszkaniu ujawniły się dość poważne wady.

Czy pani Julia może wykorzystać uprawnianie z rękojmi przeciwko pani Małgorzacie? Odpowiedź brzmi: z reguły tak.

Przepisy o rękojmi nie wprowadzają ograniczeń do rzeczy nowych. Pani Julia może więc żądać obniżenia ceny, a nawet skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Nie może jednak żądać usunięcia wady, gdyż pani Małgorzata nie jest wytwórcą rzeczy.

Pani Małgorzata nie będzie jednak odpowiadała za wady, które powstały na skutek upływu czasu czy normalnego używania rzeczy. Nie odpowiadałaby również za wady, o którym informowała przed zawarciem umowy oraz w sytuacji, w której odpowiedzialność z tytułu rękojmi zostałaby wyłączona w umowie sprzedaży lokalu (ale uwaga w ten sposób nie można wyłączyć odpowiedzialności za wady, które sprzedawca podstępnie zataił).

2222482039_e53243d635_b

Zmodyfikujmy trochę ten przykład :) . Załóżmy, że pani Małgorzata sprzedała mieszkanie po roku od jego nabycia od dewelopera. Czyli okres rękojmi w stosunku do dewelopera jeszcze nie upłynął.

Czy wobec tego pani Julia może zażądać na przykład usunięcia wady od dewelopera? Czy pani Małgorzata w dalszym ciągu jest odpowiedzialna z tytułu rękojmi wobec pani Julii?

I w tym przykładzie nic się nie zmienia. Co do zasady w takiej sytuacji pani Julia nie może dochodzić swoich praw od dewelopera, a jedynie od pani Małgorzaty. Zawarła bowiem umowę z panią Małgorzatą, a nie z deweloperem. Z jednym jednak wyjątkiem. Mogłaby zażądać od dewelopera obniżenia ceny za lokal czy usunięcia wady gdyby pani Małgorzata w umowie sprzedaży lokalu czy w późniejszej umowie przelała na panią Julie uprawnienia wynikające z rękojmi, jakie przysługują jej w stosunku do dewelopera. Umowa przelewu roszczeń, inaczej umowa cesji, nie mogłaby dotyczyć jednak prawa do odstąpienia od umowy. Tego rodzaju praw bowiem nie można przenosić na inne osoby.

Z podanych przykładów ważne wnioski powinny wyciągnąć wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnoty koniecznie powinny pamiętać o tym, że członek wspólnoty, który nabył mieszkanie na rynku wtórnym nie może skutecznie zawrzeć ze wspólnotą umowy cesji roszczeń przeciwko deweloperowi związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Chyba że wcześniej nabył te roszczenia od sprzedawcy lokalu. Jeżeli wspólnota na podstawie takiej nieskutecznej umowy cesji zdecyduje się wystąpić przeciwko deweloperowi na drogę sądową to sąd z pewnością uzna, że w tym zakresie wspólnota nie ma legitymacji do występowania w procesie.

Ilustracja pochodzi z https://www.flickr.com/photos/don-stewart/2222482039

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 
Opublikowano w Rękojmia za wady, Wady fizyczne mieszkań, Wady fizyczne nieruchomości wspólnej / wady budynków, Wady nieruchomości
15 komentarzy » for Rękojmia na rynku wtórnym (przy odsprzedaży nieruchomości)
  1. Rafał pisze:

    Pani Joanno, a czy w umowie sprzedaży nowego lokalu deweloper również może wyłączyć działanie rękojmi? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam!

    • Joanna Marcinkowska pisze:

      Panie Rafale, w umowie sprzedaży nowego lokalu zawartej z deweloperem nie można wyłączyć odpowiedzialności z tytułu rękojmi jeżeli nabywca lokalu jest konsumentem. Takie postanowienie, jeżeli znalazłoby się w umowie, byłoby nieważne. Odpowiedzialność można byłoby wyłączyć w przypadku gdyby lokal nabywany był przez przedsiębiorcę na przykład w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej.

  2. Bartosz pisze:

    Szanowna Pani Joanno,

    Znalazłem i przestudiowałem Pani artykuł z internetu: http://www.prawo.nieruchomosci.pl/2014/01/17/rekojmia-na-rynku-wtornym-przy-odsprzedazy-nieruchomosci/ .
    Bardzo mi on pomógł ponieważ dotyczy sprawy w której obecnie się znajduje. Sytuacja w której się znajduje jest bardzo podobna, jest jednak troszke bardziej skomplikowana. Pomiędzy Panią Małgorzatą a Panią Julią wsytepuje jeszcze jeden tymczasowy właściciel, który nabył mieszkanie od Pani Małgorzaty i sprzedał później Pani Juli.

    Problem:
    Jestem trzecim skolei właścicielem mieszkania. Obecnie jako Wspólnota jak i indywidualni właściciele jesteśmy na scieżce dochodzenia roszczen wobec wykonawcy inwestycji w związku ze złym stanem technicznym budynku, który wynika z wadliwego wykonania fundamentów przez wykonawce.
    Aby dochodzić roszczen na drodze sądowej potrzebna jest legitymacja do rękojmi. Aby mieć do niej prawo jako trzeci właściciel, prawo do rękojmi musi być zcedowane na mnie przez pierwotnego właściciela. W związku z tym skontaktowałem się z pierowtnym właścicielem i złożyłem prośbe o cesje rękojmi na moje nazwisko. Niestety opowiedź była odmowna następującej treści:
    „Panie X,
    Sprzedaliśmy to mieszkanie ponad 10 lat temu Państwu XXX i ta transakcja jest dla nas zamknięta. Żadnych dodatkowych dokumentów po tylu latach nie jesteśmy w stanie podpisać. Tak że przykro mi, ale nie możemy pomóc w tym zakresie.
    Pozdrawiam
    Pan Y”
    Pytanie:
    Chciałem zapytać, czy istnieje jakaś formalna/nieformalna możliwość skłonienia pierwotnego właściciela do udzielenia cesji. W sensie np. powołania się na jakiś przepis, który jasno precyzuje, że udzielnie takiej cesji nie łączy się z żadnymi konsekwencjami dla tego pierwotnego właściciela?
    Obawiam się, że powód dla którego osoba ta udzieliła negatywnej odpowiedzi, łączy się z jej możliwą subiektywną interpretacją o tym, że taka cesja może nieść ze sobą jakieś negatywne konsekwencje dla niej samej.
    Czy ewentualnie istnieją inne prawne sposoby nakłonienia pierwotnego właściciela do zcedowania rękojmi? Czy istnieją inne alternatywne możliwości wystąpienia z rosczeniem?

    Z góry dziękuje za wszelką pomoc,

    Pozdrawiam,
    Bartosz Brożek

  3. Panie Bartoszu, bardzo dziękuję za komentarz. Moim zdaniem niestety nie ma prawnej możliwości zmuszenia pierwszego właściciela do przelania roszczeń. Dwie strony muszą wyrazić wolę
    zawarcia umowy i tylko w niektórych sytuacjach można żądać zawarcia umowy przed sądem. Ta niestety do nich nie należy.

    Jeżeli wady budynku dotyczą nieruchomości wspólnej (np. fundamenty) to wystarczy, że tylko jeden z właścicieli przeleje roszczenia na wspólnotę. Wówczas wspólnota będzie uprawniona do żądania od wykonawcy usunięcia wad i następnie na etapie postępowania egzekucyjnego –
    upoważnienia do wykonania prac na koszt dłużnika i przyznania na ten cel odpowiednich środków. Jedynie przy dochodzeniu odszkodowania ilość cesji
    ma znaczenie. Wówczas rzeczywiście im ich więcej tym lepiej. W tym wypadku może więc warto rozważyć skierowanie żądania o zobowiązanie
    wykonawcy do usunięcia wad fundamentów?

    Pan co do zasady, jako kupujący lokal, może dochodzić roszczeń (odszkodowawczych, o obniżenie ceny) bezpośrednio od sprzedawcy (czyli
    od drugiego właściciela).

    Przed skierowanie sprawy do sądu proszę koniecznie rozważyć czy nie doszło do upływu terminów na dochodzenie roszczeń i czy inne przesłanki są spełnione.

    Pozdrawiam
    Joanna Marcinkowska

    • Marcin pisze:

      Witam pani Joanno, proszę mi powiedzieć co zrobić w sytuacji gdy kupujący kupił stary dom do kapitalnego remontu nie ogrzewał go przez kilka mc w okresie zimowym i nie mieszkał tam a teraz chce skorzystać z rękojmi bo wyszła mu wilgoć a przy remoncie zawaliła się mu ściana zaznaczę że w akcie i umowie przedwstępnej zapoznał się z lokalem i kupił go do gruntownego remontu

  4. Marek pisze:

    Witam!
    Mamy zamiar kupić nowe mieszkanie w domu szeregowym osoba która go wybudowała nie jest deweloperem.
    Czy ma obowiązek udzielić rękojmi bądź innej gwarancji.
    Z góry dziękuje za odpowiedź
    Pozdrawiam!
    Marek M.

    • Panie Marku, jeżeli nie wyłączycie Państwo w umowie sprzedaży działania rękojmi to automatycznie ona będzie Państwa chroniła. Nawet jeśli nic na ten temat nie zostanie powiedziane w umowie. Warto na to zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy. Warto również wiedzieć, że jeżeli sprzedawca jest przedsiębiorcą (np prowadzi działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży domów/mieszkań) to w przypadku zawierania umowy z konsumentem nie może wprowadzić zapisów do umowy wyłączających działanie rękojmi.
      Pozdrawiam serdecznie
      J.M.

  5. Magda pisze:

    Witam, kupiłam mieszkanie w starej kamienicy z opcją wykończenia pod klucz. Sprzedawca zapewnił że wszelkie instalacje gazowe, wodno-kanalizacyjne i elektryczne są nowe. Mieszkam już rok i okazało się że jednak instalacja elektryczna sprawia problemy i po wizycie elektryka okazało się że z wierzchu kawałek instalacji jest rzeczywiście nowy jednak dalej są stare kable. Czy w takiej sytuacji mogę domagać się usunięcia wady
    Pozdrawiam Magda Golik

    • Pani Magdo,

      Dziękuję za komentarz na blogu. Co do zasady może Pani skorzystać z uprawnień, jakie przysługują Pani na podstawie przepisów o rękojmi w takiej sytuacji. Należałoby jednak zbadać wszystkie okoliczności dokładniej. Jak rozumiem umowa sprzedaży została zawarta przed 25 grudnia 2014 r. W takim przypadku proszę zwrócić uwagę, że będą miały zastosowanie stare przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. Proszę zwrócić uwagę na następujące przepisy. Zgodnie z art. 560 par. 1 jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

      Ponadto zgodnie z art. 561 par. 2 jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości (np. nieruchomość), a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.

      Aby skorzystać z uprawnień rękojmi trzeba również zadbać o zachowanie terminów. I tak zgodnie z art. 563 par. 1 kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. W tym wypadku należałoby również zwrócić uwagę na treść art. 564, zgodnie z którym w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Ponadto uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 kc).

      Mam nadzieję, że udało mi się Pani trochę pomóc. Proszę przeanalizować Pani sytuację z uwzględnieniem tych przepisów. W razie wątpliwości proszę pisać.

      Pozdrawiam serdecznie
      Joanna Marcinkowska

  6. Joanna pisze:

    Pani Małgorzato, sprzedałam niedawno mieszkanie odziedziczone po rodzicach, w akcie notarialnym jest zawarty zapis że mieszkanie jest w stanie do remontu. Po dwóch tygodniach nabywca poinformował mnie że jest rozczarowany stanem mieszkania bo okazało się że jedna ze ścian działowych jest spróchniała i wymaga wymiany – „ot taka wada ukryta”. Nie miałam pojęcia o stanie tej ściany i wydaje mi się, że zdroworozsądkowo można spodziewać się, że w mieszkaniu z rynku wtórnego niektóre elementy będą wymagały wymiany. Kupujący miał możliwość zapoznania się ze stanem mieszkania i nie zgłosił wcześniej żadnych zastrzeżeń. Czy w takiej sytuacji mam obowiązek w jakiś sposób zrekompensować kupującemu koszt wymiany tej ściany?

  7. wanda pisze:

    Witam Pani Małgorzato! w 2010 r kupiliśmy mieszkanie na rynku wtórnym.Po dokonaniu transakcji okazało się,że mieszkanie ma tak duże wady,które zostały ekstra zatajone,że sprawa trafiła do sądu.Przed sądem zażądaliśmy odstąpienia od umowy i zwrot pieniędzy.Dwóch wyznaczonych przez sąd rzeczoznawców potwierdziło nasze zarzuty,oceniając mieszkanie z tymi wadami na ok.połowę wartości.Sprzedający nie uznaje swojej winy i wysuwa teraz argument,że sprzedał nam mieszkanie bez hipoteki a teraz my żądamy zwrotu pieniędzy za mieszkanie obciążone hipoteką.

  8. Darek pisze:

    Witam proszę o pomoc 1,5 roku temu kupiłem dom od osoby prywatnej !w której pośredniczyła firma Metrohous !Nie dawno podczas silnych mrozow w gornej części zamarzł przewod wody zimnej !po otwarciu okazało się ze jest brak otuliny i sama izolacja jest wadliwa ,ponadto przeprowadzone badanie kamera termowizyjna stwierdziło poważne wady w izolacji dachu !Napisałem do osoby sprzedającej informując ja otym ale do dziś zadnej odpowiedzi co robic?serd pzdr

  9. Kacper pisze:

    Dzien dobry,

    planuje zakup domu na rynku wtórnym. Jakich zapisów w umowie powinienem unikać aby ewentualnie móc dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi od sprzedawcy?
    Jak można dowieść że sprzedawca zataił daną wadę? np. gdy okaże się że dach przecieka, a sprzedawca zacznie twierdzić że przed kupnem informował mnie o tym.
    Dziękuję!

  10. Katarzyna pisze:

    Pani Joanno,

    Bardzo ciekawe wpisy. Sama mam problem z tytułu rękojmi. W lipcu br. kupiłam mieszkanie na rynku wtórnym które teraz zostało mi przekazane przez właścicielke. Choc nadal nie otrzymalam prorokolow przekazania. Już w momencie wychodzenia właścicielki z mieszkania ujawniła się wada parkietu która znacznie obniża cenę mieszkania. Właścicielka i agencja nieruchomości zostały powiadomione i kilka dni później byli w tym mieszkaniu. Właścicielka zapewnia że o wadzie nie wiedziała- zniszczone parkiet był pod sofa. W dniu oglądania nie została nam ta wada pokazana. Zostaliśmy zapewnienie że parkiet należy tylko wyciklinowac i że nie ma on żadnych wad. Teraz agencja nieruchomości proponuję wymianę zepsutych desek parkietu. Ja uwazam ze parkiet nalezy calkowicie zerwac i polozyc nowy lub obnizyc cene mieszkania o wartosc takiego parkietu. Ponadto należy dodać że właścicielka sprzedała mieszkanie pod prowadzona przez siebie działalnością osoby fizycznej. Ja jestem osoba prywatna, nie prowadze dzialalnosci gospodarczej. Jakie terminy i roszczenia mi przysługują? Z góry dziękuję

  11. Natalia pisze:

    Witam, kupiliśmy mieszkanie w zabudowie szeregowej od osoby prywatnej, która w rzeczywistości była wykonawcą i inwestorem. Wprowadziliśmy sie niedawno, jako 4 ostatnia rodzina. Odkąd tam mieszkamy przydomowa oczyszczalnia okazała się zbyt mala (na 4 dwuosobowe rodziny). Jak się później okazało,zainstalowana przydomowa oczyszczalnia jest odpowiednia dla 4-6 osob, czyli za mala. Uważamy jako wspólnota, że jest to wada fizyczna. Poza tym inwestor znany jest w okolicy z budowania „tanim kosztem”,byle jak. Nie minęły jeszcze 3 lata od wprowadzenia się przez pierwszą rodzinę. Czy przysługuje nam prawo rękojmi?Czy widzi Pani dla nas jakies wyjście z tej patowej sytuacji?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


cztery + = 12

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0