Czy aby pozwać dewelopera potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?

Drogi Czytelniku,

Do napisania dzisiejszego wpisu „sprowokował” mnie Sąd Apelacyjny w Lublinie :) A konkretnie jego kontrowersyjny wyrok z dnia 13 marca 2014 roku (I ACa 771/13 ). Sprawa dotyczyła uchylenia uchwał, które podjęła wspólnota mieszkaniowa w związku z ujawnieniem się wad w budynku, w celu dochodzenia odszkodowania od dewelopera.

Treść uchwał w skrócie przedstawiała się tak:

W pierwszej uchwale właściciele lokali wyrazili zgodę na wszczęcie przez wspólnotę procesu przeciwko deweloperowi w celu wyegzekwowania naprawy budynku lub uzyskania odszkodowania  oraz na zlecenie sprawy kancelarii prawnej. Natomiast w drugiej wyrazili zgodę na zawieranie przez zarząd wspólnoty umów cesji roszczeń.

Sąd uchylił te uchwały. Główną jego argumentacją było to, że skoro dochodzenie roszczeń od dewelopera nie jest związane z zarządzaniem częścią wspólną budynku (wspólnota nie ma zdolności prawnej w takich sprawach) to podejmowanie uchwał dotyczących tej kwestii jest bezprzedmiotowe. Wystarczy bowiem zawarcie samej umowy cesji.

Nie uważasz, że podążając za takim rozumowaniem wpadamy w pułapkę bez wyjścia?

Owszem zostało już przesądzone, że wspólnota mieszkaniowa w sprawach dochodzenia roszczeń od dewelopera np. na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne nie ma zdolności prawnej (dochodzić tych roszczeń może jedynie po ich uzyskaniu od właścicieli na podstawie umów cesji). Wyrażanie zgody w uchwale na wszczęcie przez wspólnotę procesu przeciwko deweloperowi może być więc rzeczywiście uznane za niezgodne z przepisami ustawy o własności lokali.

Czym innym jest jednak wyrażenie zgody na zawarcie przez wspólnotę umów cesji roszczeń.

Sąd Apelacyjny w Lublinie uznał, że na zawarcie takiej umowy nie jest wymagana zgoda członków wspólnoty, gdyż to nie jest sprawa związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Widzisz już wejście do pułapki? Jeżeli nie to chodźmy jeszcze kawałek dalej :)

Jeżeli, zdaniem sądu, nie jest to czynność związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną to powinniśmy dojść do wniosku, ze wspólnota nie ma w tym zakresie zdolności prawnej. Sąd Najwyższy stwierdził przecież w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 (mającej moc zasady prawnej), że zdolność prawna wspólnoty ograniczona jest do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Idąc tą drogą należałoby dojść do wniosku, że skoro  wspólnota nie ma takiej zdolności prawnej to nie może w ogóle zawrzeć umowy cesji roszczeń i dochodzić żadnych roszczeń od dewelopera ;) .

Co jest oczywiście błędnym wnioskiem. Wspólnota może bowiem dochodzić odszkodowania czy naprawy budynku od dewelopera, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 stycznia 2014 roku.

Zawarcie umowy cesji roszczeń musi więc mieścić się w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej i w konsekwencji należeć do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

A zatem musimy rozważyć czy zawarcie umowy cesji jest czynnością zwykłego zarządu czy przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Moim zdaniem należy do tej drugiej grupy czynności, a zatem właściciele lokali powinni podjąć uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na zwarcie przez wspólnotę umów cesji roszczeń.

Do usłyszenia wkrótce!

J.M.

10511527744_8fb4204f77_z

Zdjęcie autorstwa Heribert Pohl na licencji CC BY-ND 2.0.

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl- kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

Opublikowano w Cesja wierzytelności, Wady fizyczne nieruchomości wspólnej / wady budynków, Wady nieruchomości
2 komentarzy » for Czy aby pozwać dewelopera potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?
  1. Iza pisze:

    Pani Mecenas,

    Ciekawy artykuł. Jestem członkiem WM.
    Chcemy pozwać dewelopera. Jakie kroki formalne powinniśmy podjąć jako wspólnota w walce przeciwko deweloperowi? Czy zawarcie umów cesji powinno być poprzedzone podjęciem przez wspólnotę uchwały o wyrażeniu zgody przez większości mieszkańców na cesję? Jeśli tak, to jak powinna być sformułowana taka uchwała? Nie jest jasne, czy inny mieszkaniec ( właściciel) ma się wypowiadać o generalnej zgodzie na cesję, czy też ” głosować ” indywidualnie, ze jako Kowalski wyraża na nią zgodę? I czy może Pani przytoczyć jakieś orzeczenia sądowe, z których wynika, że zawarcie przez wspólnotę umów cesji jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?
    Drążę dogłębnie temat, bo jeśli na cesję zdecyduje się tylko 48% i tym samym wspólnota nie podejmie uchwały, to płynie z tego wniosek, że nie będzie mogła pozwać dewelopera ( a tak na razie jest u nas). Z przełomowego orzeczenia SN III CZP 84/13 wynika, że cesji dokonało tylko 47 % mieszkańców. Zastanawia mnie, czy tutaj cesje również poprzedzała uchwała- i czy możliwe, żeby ją podjęli mieszkańcy, którzy następnie tej cesji nie dokonali? Może więc taka uchwała nie jest potrzebna?
    Pozdrawiam
    Iza

    • Pani Izo, słuszna uwaga. Choć niewykluczone, że umowy cesji były poprzedzone uchwałą w tej sprawie. Moim zdaniem mogli zaglosować mieszkańcy, którzy potem nie zawarli umów cesji. Może ma Pani rację, że nie jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Można znaleźć za takim stanowiskiem argumenty, np. to, że dochodzenie roszczeń od dewelopera zmierza do zachowania rzeczy w dobrym stanie. Ja z ostrożności namawiałabym do podjęcia takiej uchwały. Chociażby po to, aby uchronić się przed ewentualnym zarzutem dewelopera i ryzyka jego uwzględnienia przez sąd. Choć rzeczywiście w Państwa sytuacji to niecelowe jeżeli nie mamy większości i należałoby przyjąć, że jest to czynność zwykłego zarządu jeżeli wspólnota będzie chciała pozwać dewelopera. Ja sporządzając taką uchwałę wpisałabym, że Właściciele lokali wyrażają zgodę na nabycie przez Wspólnotę Mieszkaniową od właścicieli lokali wszelkich roszczeń cywilnoprawnych związanych z ujawnieniem się wad fizycznych w nieruchomości wspólnej przysługujących przeciwko deweloperowi (podałabym dane spółki) na podstawie umowy zbycia roszczeń. Można dołączyć do uchwały wzór takiej umowy.
      Pozdrawiam
      J.M.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


2 + = siedem

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0