Wyłączenie rękojmi za wady mieszkania sprzedawanego na rynku wtórnym

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania czy domu na rynku wtórnym pewnie wiesz, że osobę, która kupi je od Ciebie będzie chroniła rękojmia za wady fizyczne i prawne rzeczy. Ona działa również w przypadku sprzedaży rzeczy używanych. Jak możesz przeczytać we wpisie na temat rękojmi na rynku wtórnym działa jednak trochę inaczej. Nie chroni bowiem kupujących w sytuacjach, gdy wady są skutkiem normalnego używania rzeczy.

W pozostałych przypadkach działa zupełnie zwyczajnie.

Przykładowo sprzedajesz mieszkanie na poddaszu. Dach był wyremontowany kilka lat wcześniej. Zapewniasz kupującego, że dach nie przecieka. Po roku od sprzedaży okazuje się, że dach nie był wykonany prawidłowo i doszło do zalania mieszkania. Kupujący może na podstawie przepisów o rękojmi domagać się od Ciebie na przykład obniżenia ceny mieszkania.

Warto więc wiedzieć, że działanie rękojmi można ograniczyć, a nawet całkowicie wyłączyć wpisując odpowiednie postanowienie do umowy sprzedaży mieszkania. Uwaga jednak, taki zapis nie chroni przed kłamstwem. Jeżeli wiedziałbyś, że dach przecieka, a mimo to zapewnił kupującego, że jest inaczej to rękojmia działałaby mimo jej wyłączenia w umowie.

Nie ma żadnych wątpliwości, że możesz tak zrobić jeżeli jesteś przedsiębiorcą i sprzedajesz nieruchomość drugiemu przedsiębiorcy. Gdy natomiast jako przedsiębiorca sprzedajesz ją konsumentowi, czyli osobie, która nabywa mieszkanie czy dom w celu niezwiązanym z jej działalnością gospodarczą rękojmi nie możesz wyłączyć.

A gdy do sprzedaży mieszkania czy domu dochodzi pomiędzy „zwykłymi” osobami? Czyli gdy żadna z nich nie jest przedsiębiorcą? Na przykład nasz małe mieszkanie i po jakimś czasie chcesz je sprzedać pani Ani i kupić dla siebie większe.

6347747633_47c0b9d722_z

Czy w takim wypadku można wyłączyć działanie rękojmi?

Moim zdaniem tak, gdyż konsumenta, w tym wypadku panią Anię, chronilibyśmy tylko wówczas. gdyby zawierała umowę z przedsiębiorcą.

Niestety po ostatniej nowelizacji definicji konsumenta w kodeksie cywilnym to w jakich sytuacjach konsument jest chroniony budzi wątpliwości. Wcześniej bowiem było wskazane, że konsumentem jest wyłącznie osoba zawierająca umowę z przedsiębiorcą. Obecnie definicja brzmi tak:

Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jak widać „uciekł” fragment definicji, że konsument powinien zawierać umowę z przedsiębiorcą. Stąd może okazać się przy zwieraniu umowy sprzedaży mieszkania, że jakiś notariusz odmówi wpisania do aktu notarialnego postanowienia o wyłączeniu działania rękojmi. W mojej ocenie jednak byłoby to niesłuszne. 

Do następnego wpisu!

J.M.

Zdjęcie pochodzi z BiblioArchives na licencji CC BY 2.0.

 

 

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl – kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 
Opublikowano w Rękojmia za wady, Wady fizyczne mieszkań, Wady nieruchomości
2 komentarzy » for Wyłączenie rękojmi za wady mieszkania sprzedawanego na rynku wtórnym
  1. Magda pisze:

    Witam, Pani Joanno na wstępnie chciałabym bardzo podziękować za wcześniejszą pomoc bardzo przydatną. Od pewnego czasu jednak nurtuje mnie czy prawo rękojmi odnosi się do wszystkich wad (kupiłam mieszkanie pod klucz z pełnym wyposażeniem w tym meble sprzęt AGD itp. mieszkanie gotowe do zamieszkania) i nie ma żadnych wyłączeń czego to prawo nie obejmuj w moim przypadku ?

    Pozdrawiam Magda

  2. Kacper pisze:

    Dzien dobry,

    mam pytanie jak wygladają przykładowe zapisy, które wyłączą działanie rękojmi ?
    Czy na przykład zapis, ze „Kupującemu znany jest stan faktyczny i techniczny przedmiotowego lokalu mieszkalnego” jest wyłączeniem rękojmi czy nie?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


pięć − 4 =

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0