Zastępcze wykonanie napraw gwarancyjnych

Witajcie serdecznie,

niniejszy wpis będzie miał charakter powitalny. Stali czytelnicy niniejszego bloga wiedzą, że nie był on aktualizowany już od dłuższego czasu ze względu na nowe wyzwania zawodowe twórczyni bloga oraz mojej koleżanki – mec. Joanny Marcinkowskiej.

Wspólnie z Asią doszliśmy do porozumienia, że spróbujemy tchnąć w bloga prawo.nieruchomości nowe życie – stąd pierwsza po dłuższej przerwie notka, w której postaram się przybliżyć czytelnikom zagadnienie zobowiązania przez sąd do zastępczego wykonania napraw wynikających z gwarancji w sytuacji gdy wykonawca robót budowlanych nie poczuwa się do wykonania napraw w ramach udzielonej przez siebie gwarancji. Do przedmiotowego posta zainspirowała mnie sprawa jednej z obsługiwanych przeze mnie wspólnot mieszkaniowych, która od dłuższego czasu nie może doprosić się o realizację napraw „defektów”, które ujawniły się w okresie gwarancyjnym.

W tym konkretnym stanie faktycznym Wykonawca zobowiązał się w umowie do wykonania „na swój koszt napraw usterek spowodowanych wadliwym wykonaniem zleconych umową prac”. Strony ustaliły okres gwarancyjny na 60 miesięcy od daty zakończenia prac i podpisania protokołu odbioru końcowego. Usterki ujawniły się i zostały zgłoszone Wykonawcy w ww. terminie. Same roboty budowlane dotyczyły wykonania termomodernizacji budynku.

Na mocy zawartej z Wykonawcą umowy, realizacja roszczeń z tytułu gwarancji została zabezpieczona w dwojaki sposób:

(i) poprzez zatrzymanie przez Inwestora kwoty x z ostatniej transzy wynagrodzenia;

(ii) poprzez wystawienie przez Wykonawcę weksla własnego in blanco, który może zostać wypełniony na zasadach określonych w załączonej do umowy deklaracji wekslowej.

Niestety pomimo kilkukrotnych wezwań do wykonania napraw gwarancyjnych Wykonawca przez blisko rok nie przystąpił do wykonania napraw. Wspólnota mieszkaniowa chcąc poznać szacunkowe koszty wykonania napraw wysłała zapytania ofertowe do kilku innych wykonawców i otrzymała informację zwrotną, że kosztorys opiewa na kwotę wyższą aniżeli ww. kwota zabezpieczenia. O tym na jakie środki ochrony prawnej zdecydowała się wspólnota mieszkaniowa w niniejszej sprawie piszę poniżej.

Żądanie upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika (art. 480 kodeksu cywilnego)

Jest to roszczenie wynikające z art. 480 k.c. O nagłych przypadkach (par. 3), w których wierzyciel może przystąpić do wykonania zastępczego bez zobowiązania sądu mogliście przeczytać w jednej z wcześniejszych notek (tutaj). W przedmiotowej jednostce redakcyjnej ustawodawca wskazuje:

„§  1.  W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.

§  2.  Jeżeli świadczenie polega na zaniechaniu, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do usunięcia na koszt dłużnika wszystkiego, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił.
§  3.  W wypadkach nagłych wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił”.

Na kanwie przedmiotowej regulacji oraz uchylonego już art. 637 kodeksu cywilnego (regulacja dotycząca umowy o dzieło; odpowiednie stosowanie do umowy o roboty budowlane) toczył się dawniej spór co do tego czy dopuszczalnym jest wystąpienie wobec przyjmującego zamówienie (Wykonawcy) z powództwem z art. 480 k.c. w przypadku gdy nie usunął on skutecznie wad dzieła we wskazanym terminie (patrz: uchwałą Sądu Najwyższego: uchwała SN z 15 lutego 2002 r., III CZP 86/2001, LexisNexis nr 354018, OSNC 2002, nr 11, poz. 132).

O możliwości skorzystania z przewidzianej w art. 480 k.c. drogi w przypadku, gdy gwarant odmawia wykonania naprawy gwarancyjnej, do wykonania której zobowiązał się umową na wykonanie robót budowlanych, wypowiedział się m.in. Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z 15.04.2013 r. w sprawie VIII GC 127/12:

„ Zdaniem Sądu art. 480 k.c. nie może być stosowany wobec powinności usunięcia wad przedmiotu umów o dzieło i umów o roboty budowlane w ramach rękojmi, może mieć natomiast zastosowanie do usunięcia wad w ramach gwarancji”.

Warto również wskazać, że roszczenie wynikające z art. 480 k.c. nie jest jedynym, które przysługuje w przedmiotowej sytuacji. Upoważnienie do zastępczego wykonania czynności na koszt dłużnika wierzyciel może uzyskać bądź w postępowaniu rozpoznawczym (art. 480 k.c.), bądź też w postępowaniu egzekucyjnym (art. 1049 § 1 k.p.c.) (patrz: postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 września 2012 r. I ACz 1198/12).

W przedmiotowym stanie faktycznym wspólnota rozważała również wytoczenie powództwa opartego na art. 470 k.c., jednakże zdecydowała się na zastosowanie bardziej asekuracyjnego i mniej „kapitałochłonnego” podejścia, tj.:

1) wytoczenia powództwa na podstawie art. 480 k.c.;

2) wystąpienie w elektronicznym postępowaniu upominawczym o wydanie nakazu zapłaty (na podstawie weksla, który stanowił zabezpieczenie wykonania uprawnień wynikających z udzielonej gwarancji).

Aktualnie Kancelaria czeka na wyznaczenie terminu sprawy opartej na art. 480 k.c. Po uzyskaniu korzystnego wyroku sądu oraz przeprowadzeniu prac naprawczych przez innego Wykonawcę, wyrok sądu będzie stanowił podstawę do wyegzekwowania od „niesumiennego gwaranta” różnicy pomiędzy kosztami napraw, a zabezpieczeniem wykonania prac (kwota zatrzymanego wynagrodzenia + kwota wynikająca z weksla).

Zachęcam do dalszej dyskusji oraz wymiany poglądów pod niniejszym artykułem.

Adwokat Tomasz Piotr Chudzinski

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl – kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

 

 

 
Opublikowano w Postępowanie przed sądem, Pozew przeciwko sprzedawcy rzeczy, Wady budowlane
1 komentarz » for Zastępcze wykonanie napraw gwarancyjnych
  1. Joanna Marcinkowska pisze:

    Drogi Tomku, świetny wpis. Cieszę się, że życie na bloga powraca :-) Trzymam kciuki!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


siedem − = 6

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0