Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali – art. 24 ustawy o własności lokali (U.wł.lok.)

215 odpisów wniosku wraz z załącznikami dla stron przeciwnych

Art. 24 ustawy o własności lokali stanowi:

„W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym”

Niniejszy artykuł będzie skrótowo prezentował szereg praktycznych wskazówek dotyczących postępowania nieprocesowego, w toku którego sąd może rozstrzygnąć (najczęściej: zatwierdzić albo upoważnić). Problem w uzyskaniu wystarczającej liczby głosów, reprezentujących więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, za przyjęciem uchwały najczęściej występuje w: (i) dużych wspólnotach mieszkaniowych, które tworzą właściciele np. 300, 700, 900 lokali, (ii) w prestiżowych apartamentowcach, w których jest wspólnota mieszkaniowa, a właściciele niejednokrotnie na stałe zamieszkują w innych miastach lub za granicą.

W praktyce z wnioskiem o wydanie przez sąd rejonowy  rozstrzygnięcia na podstawie art. 24 U.wł.lok. występuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd zgodnie z art. 18 ust. 1 U.wł.lok. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, a jego uczestnikami będą wszyscy właściciele lokali.

Rozstrzygnięcie przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali – w jakich sytuacjach znajdzie zastosowanie ?

Analizując tę kwestię przytoczyć należy przede wszystkim wskazany w art. 22 ust. 3 U.wł.lok. otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przykładowo będą to więc sytuacje takie jak:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
Najczęściej, przy chronicznym braku możliwości uzyskania wymaganej liczby głosów za przyjęciem uchwał kluczowych dla zgodnego z prawem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej wnioski oparte na art. 24 U.wł.lok. dotyczą:
- zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenie absolutorium zarządowi albo zarządcy wspólnoty mieszkaniowej;
- przyjęcie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej na dany rok kalendarzowy;
- upoważnienia do wykonania przez zarząd / zarządcę określonych inwestycji oraz pokrycie ich kosztów z funduszu remontowego etc.
Należy pamiętać, że wniosek nie może być sformułowany w taki sposób, że czynność sądu zastępowałaby brakującą liczbę głosów pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Np. w przypadku planu gospodarczego, który nie został zatwierdzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej wniosek powinien być sformułowany w sposób prezentujący planowaną wysokość zaliczek na media, zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną etc.
Mając na uwadze wymogi ustawowe oraz przesłanki ustawowe, którymi kieruje się sąd rejonowy w postępowaniu z wniosku art. 24 U.wł.lok. trzeba jednoznacznie stwierdzić, że wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd „nie należy do najkrótszych pism” kierowanych do sądów w postępowaniach nieprocesowych ;)
W komentarzach zachęcam Państwa do dyskusji nt. przedmiotowej i dość rzadko stosowanej w praktyce regulacji umożliwiającej rozstrzygnięcie przez sąd – tj. zatwierdzenie lub upoważnienie do dokonania określonej czynności przez Zarząd lub Zarządcę (odnosząc to do liczby Wspólnot Mieszkaniowych posiadających chroniczny problem z uzyskaniem wymaganej zgody właścicieli lokali przy głosowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej).

Więcej informacji: www.adwokatchudzinski.pl – kancelaria prawa nieruchomości – Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

Logo Color - KA Tomasz Piotr Chudzinski_A2 kopia 222

Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników,  reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robów budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.

Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

  • reprezentację klientów przed sądami powszechnymi, sądami administracyjnymi i organami administracji publicznej;
  • redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
  • uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnot mieszkaniowych;
  • weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
  • asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
  • dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
  • audyt prawny nieruchomości;
  • zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
  • ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
  • dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
  • reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
  • reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
  • sprawy związane z ochroną zabytków;
  • postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości;
  • obsługa procesu inwestycyjnego (w tym uzyskiwanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o pozwoleniu na budowę etc.);
  • reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania;
  • reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
  • reprezentacja przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • pomoc prawna w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
  • sporządzanie umów najmu;
  • sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
  • pomoc prawna przy legalizacji samowoli budowlanej;
  • reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”;
  • reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk.

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

 

Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski

www.adwokatchudzinski.pl

 
Opublikowano w Uncategorized

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*


sześć + = 14

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Kategorie
Najpopularniejsze wpisy
Newsletter
Facebook
Licencja Creative Commons
Teksty autorstwa Joanny Marcinkowskiej na licencji CC BY 4.0