Wspólnota mieszkaniowa w praktyce: Jak działa i jakie są Twoje prawa?

Wspólnota mieszkaniowa jest szczególnym podmiotem, który zyskał odrębne uregulowanie prawne. Pomimo, iż nie jest odrębną osobą prawną to jednak posiada pewne istotne uprawnienia.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnotę mieszkaniową możemy porównać do swoistego zbioru właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych wchodzących w skład jednego budynku. Nie jest to odrębna osoba prawna, tak jak np. spółka prawa handlowego, a pomimo tego ustawodawca przyznał jej możliwość nabywania praw i zaciągania zobowiązań we własnym imieniu.

Właściciele poszczególnych lokali nie mogą reprezentować praw wspólnoty mieszkaniowej, gdyż ta ma odrębną podmiotowość. Na stosunki administracyjne przekłada się to tak, że w postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich nieruchomości stronami nie będą właściciele poszczególnych lokali w budynku, ale tylko wspólnota mieszkaniowa, którą oni z mocy prawa tworzą i która reprezentuje ich interesy w zakresie dotyczącym części wspólnych obiektu. Dopuszcza się niekiedy w sprawach sąsiedzkich (takich jak postępowania o ustalenie warunków zabudowy, czy o udzielenie pozwolenia na budowę) możliwość występowania właścicieli poszczególnych lokali samodzielnie i we własnym interesie. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i dotyczą z reguły sytuacji, gdy następuje jednoznaczne, zindywidualizowane oddziaływanie inwestycji projektowanej w sąsiedztwie na konkretny lokal, prowadząc do naruszenia prawa. Na przykład stroną w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może być właściciel lokalu, jeżeli projektowane w sąsiedztwie zamierzenie prowadziłoby do ponadnormatywnego zacienienia okna w jego pomieszczeniu, pozbawienia dopływu światła słonecznego, albo wręcz do zabudowy ściany z oknem.

Na jakich zasadach działa wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa działa poprzez wyznaczonego zarządcę lub zarząd. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana pierwotnie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Zgodnie z art. 6 zdanie pierwsze oraz art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, a w stosunkach zewnętrznych, odnoszących się do nieruchomości wspólnej, wspólnotę reprezentuje jej zarząd. W konsekwencji, w sprawach dotyczących tzw. dużej wspólnoty nie działają poszczególni jej członkowie, lecz zarząd, który może samodzielnie działać w sprawach mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, a w pozostałych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu opiera się na zgodzie właścicieli lokali wyrażonej w uchwale.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości,
• wytoczenie powództwa w sprawie przymusowej sprzedaży lokalu,
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Przepis art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje, że do dokonania czynności prawnej przez wspólnotę, złożenia oświadczenia woli składającego się na taką czynność, potrzebne jest działanie dwóch członków zarządu, gdy jest on złożony z większej liczby członków. Skuteczną uchwałą wspólnota może w tym zakresie wprowadzić wymagania zaostrzone, w tym regułę zakładającą konieczność łącznego działania w zakresie reprezentacji wszystkich członków zarządu. Podobne zasady dotyczą prowadzenia spraw przez zarząd, związanych z zarządzaniem częścią wspólną nieruchomości, w tym także ustanowienia zasady wprowadzającej konieczność łącznego działania każdego z jego członków, przy podejmowaniu decyzji związanych w wewnętrzną sferą działania każdej wspólnoty mieszkaniowej.

Jakie są prawa i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej?

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Pamiętajmy jednak, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Jakie są rodzaje wspólnot mieszkaniowych?

Wspólnota mieszkaniowa może występować w dwóch formach:

• dużej – gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż trzy,
• małej – gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy.

W zależności od rodzaju danej wspólnoty kwestia reprezentacji tego podmiotu kształtuje się inaczej. Gdy mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową to właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być jednak wyłącznie osoba fizyczna.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa jest zgrupowaniem właścicieli lokali w obrębie jednego budynku. W pewnym sensie stanowi ona alternatywę dla spółdzielni mieszkaniowych. Pomimo, iż nie jest odrębną osobą prawną to jednak posiada ona podmiotowość prawną, która pozwala jej na samodzielne nabywanie praw, zaciąganie zobowiązań, pozywanie oraz bycie pozywaną. Ustawodawca rozróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – małe i duże.

Podstawy prawne

• Art. 6, 19-22, 29 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

FAQ

Jaki status prawny ma wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa posiada oddzielną osobowość prawną, choć nie jest osobą prawną. Może samodzielnie nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną.

Kto jest właścicielem wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnota mieszkaniowa nie jest rzeczą ani prawem stąd nie może mieć właściciela. W jej skład wchodzi ogół mieszkańców danego budynku, którzy są właścicielami odrębnych lokali.

Czy wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem nieruchomości?

Tak, każda wspólnota mieszkaniowa może nabywać dowolne nieruchomości do własnego majątku.

Czego nie wolno we wspólnocie mieszkaniowej?

Bez zgody wspólnoty mieszkaniowej właściciele odrębnych lokali nie mogą ingerować w części wspólne budynku np. nie mogą mocować reklam, anten, klimatyzacji zewnętrznych czy też zagarniać części wspólnych do własnego wyłącznego użytku.

Za co płaci wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa pokrywa wszelkie koszty związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty: opłaty za wykonane remonty, utrzymanie czystości, wykonane przeglądy nieruchomości – w zakresie części wspólnych.

Czy wspólnota mieszkaniowa podlega ustawie o rachunkowości?

Obecne przepisy nie wymagają, aby wspólnota mieszkaniowa musiała prowadzić księgi w rozumieniu ustawy o rachunkowości, czyli prowadzenie ksiąg rachunkowych przez wspólnoty mieszkaniowe nie jest wymagane. Co do zasady więc wspólnota mieszkaniowa nie podlega ustawie o rachunkowości.

Jak rozliczane są koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej?

Koszty zakupu dostarczanego ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych od lokatorów i użytkowników lokali, przy czym wysokość opłat pobieranych od lokatorów powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła.

Rafał Rodzen

Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.

Więcej informacji także na stronie o nas.