Rękojmię w Prawie Nieruchomości: Podstawowe Zasady, Uprawnienia i Terminy

Podstawowe zasady rękojmi za wady nieruchomości

Rękojmia jest jednym z podstawowych uprawnień każdego kupującego. Mówi się, że stanowi ciekawą alternatywę dla gwarancji jakości. Czy rękojmia może dotyczyć także nieruchomości? Okazuje się, że tak, choć działa wówczas na nieco odmiennych zasadach, niż w przypadku rzeczy ruchomych.

Czym jest rękojmia?

Rękojmia to nic innego jak odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za stan sprzedanego towaru (czasem także i świadczonej usługi). Można powiedzieć, że jest formą gwarancji udzielanej automatycznie przez przepisy prawa powszechnie obowiązującego.

Oczywiście nie należy mylić rękojmi z gwarancją, ponieważ są to dwie oddzielne instytucje. Ich regulacja, choć miejscami podobna, nie jest identyczna, a zakres uprawnień przysługujących kupującemu jest znacząco inny.

Istota odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady dzieła w istocie rzeczy sprowadza się do przywrócenia ekwiwalentności spełnionych przez strony świadczeń. Wykonanie przez zamawiającego uprawnienia z tytułu rękojmi ma bowiem doprowadzić do stanu, w którym otrzyma on świadczenia (dzieło po usunięciu wady) stanowiące ekwiwalent pełnego wynagrodzenia wykonawcy. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, co oznacza, że jest niezależna od winy.

Odpowiedzialność za wady sprzedawanej rzeczy może dotyczyć wad fizycznych, jak i prawnych. Ten drugi przypadek ma miejsce wtedy, gdy dana rzecz jest obciążona cudzym prawem lub należy zupełnie do kogoś innego, o czym kupujący w ogóle nie wiedział przed transakcją.

Rękojmia za wady nieruchomości

Nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu gospodarczego. Podobnie jak rzeczy ruchome mogą posiadać różnego rodzaju wady – wiele w tej kwestii zależy jednak od tego czy mamy do czynienia z nieruchomością, która pochodzi z tzw. rynku pierwotnego lub wtórnego.

Wady nieruchomości mogą być naprawdę przeróżne, wśród najczęściej spotykanych znajdują się:

  • mniejszy metraż lokalu,
  • wykończenie gorszymi materiałami,
  • niekompletność (np. brak balkonu lub piwnicy),
  • niemożność korzystania z nieruchomości na skutek braku odpowiedniej decyzji administracyjnej, którą musiał załatwić sprzedający.

Niezależnie od tego na czym podlega wada danego mieszkania, działki lub budynku, kupującemu przysługują wówczas pewne określone uprawnienia. Pamiętajmy jednak, że są one ograniczone czasowo.

Uprawnienia kupującego z tytułu wad nieruchomości

Sprzedający odpowiada za wszystkie wady sprzedanej nieruchomości. Jedyną możliwością uwolnienia się od takiej odpowiedzialności jest wiedza kupującego o wadach jeszcze przed sfinalizowaniem całej transakcji.

Zgodnie z treścią art. 560 oraz 561 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Pamiętajmy jednak, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

Termin na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Bardzo ważne jest, że termin ten odnosi się do transakcji nabycia nieruchomości, które miały miejsce po 25 grudnia 2014 roku.

Innymi słowy, jeśli kupujący zgłosi wadę fizyczną lub prawną zakupionej przez siebie nieruchomości po upływie 5 lat od przejęcia jej w swoje posiadanie, sprzedawca może skutecznie uwolnić się od swojej odpowiedzialności i powołać na zarzut przedawnienia roszczenia. W tej sytuacji właściciel nieruchomości nie będzie mógł tak naprawdę nic już zrobić.

Podstawa prawna:

  • Art. 556, 560 KC