Zakup mieszkania nierozłącznie wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku. Podobnie jest w sytuacji, gdy odziedziczysz nieruchomość lub otrzymasz ją w darowiźnie – choć tutaj powiązania rodzinne ze spadkodawcą lub darczyńcą mogą pomóc uniknąć podatku. Okazuje się, że istnieje jeszcze jeden sposób na uniknięcie podatku od odziedziczonego mieszkania.
Nabycie zadłużonej nieruchomości w spadku
Urzędy Skarbowe rzadko kiedy same podpowiadają jak uniknąć płacenia podatku. Robią to przede wszystkim w ramach tzw. interpretacji indywidualnej, sporządzanej na wniosek podatnika. Tak też było i tym razem – fiskus pochylił się na sprawą mieszkania, którego spadkobiercą był małoletni chłopiec. Problem w tym, że nieruchomość była obciążona sporą hipoteką, znacznie przewyższającą wartość lokalu.
Nieruchomość była warta ok. 300 000 zł, zadłużenie wynikające z kredytu bankowego wynosiło zaś 297 000 zł. Trzeba jednak dodać, że bank miał prawo żądania odsetek od tej kwoty w wysokości ok. 114 000 zł, co w łącznym rozrachunku daje nam ok. 580 000 zł do spłaty. Z racji wieku spadkobiercy nie byłby on wstanie uregulować takiego zobowiązania – co jednak z jego rodzicami?
Odrzucenie spadku z poleceniem
Rodzice dziecka postanowili odrzucić spadek i mieć problem z głowy. Przypomnijmy, że może to nastąpić jedynie za zezwoleniem sądu opiekuńczego – w przeciwnym razie, małoletni nie będzie mógł pozbyć się niechcianego spadku. Okazało się, że sąd zobowiązał rodziców małoletniego do przedstawienia indywidualnej interpretacji podatkowej – to właśnie ona miała przesądzić o tym, czy spadek w tej sprawie będzie mógł zostać odrzucony. Dodajmy jeszcze, że chłopiec należał do II grupy podatkowej określonej w ustawie o podatku od spadków i darowizn – zalicza się do niej m.in. zstępnych (dzieci i wnuki) rodzeństwa. W tej grupie kwota wolna wynosi 7276 zł. Od wartości przekraczającej 20,5 tys. zł płaci się 12% podatku.
We wniosku do urzędu skarbowego rodzice małoletniego zapytali czy konieczne jest uiszczenie podatku od nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia i czy spadkobierca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Przypomnijmy, że zgodnie z treścią tego przepisu – w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.
Podatki od kupna mieszkania
W wydanej interpretacji urząd skarbowy zaznaczył, że zgodnie z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn spadkobierca należący do II grupy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Nie zapłaci podatku od nabycia mieszkania do 110 mkw., jeśli będzie w nim mieszkać, będąc zameldowanym na pobyt stały. Nie może też zbyć go przez 5 lat. W przedmiotowej sprawie uznano jednak, że wnioskodawca nie spełnia warunków zwolnienia, ponieważ nie będzie mieszkał w lokalu – nie ma więc prawa do ulgi mieszkaniowej. Poza tym ulgę stosuje się tylko do nabycia samego lokalu. Nie dotyczy ona nabycia udziału w prawie użytkowania gruntu.
W odniesieniu do problematycznej hipoteki, skarbówka uznała, że jest ona obciążeniem, które zalicza się do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Na tej podstawie uznano, że skoro wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanej nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.
Obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, ale nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego. Wnioskodawca nie zapłaci więc podatku od nabycia spadku, w skład którego wchodzi przedmiotowa nieruchomość.
Podstawa prawna:
- Art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn
- Interpretacja podatkowa nr: 0111-KDIB2-3.4015.6.2018.2.KK
Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.
Więcej informacji także na stronie o nas.
