Rola zarządcy nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej: obowiązki, prawa i odpowiedzialność

Zarządca nieruchomości jest podmiotem, który pojawia się we wspólnocie mieszkaniowej. Jego podstawowym zadaniem jest sprawowanie nadzoru nad powierzoną przez wspólnotę nieruchomością.

Przeczytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się, jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości oraz jakie prawa ma właściciel nieruchomości.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Jak wskazuje sama nazwa zarządca nieruchomości istnieje po to, by zarządzać daną nieruchomością. W praktyce chodzi oczywiście o nieruchomość budynkową, która stanowi część wspólną dla wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Zarządcą nieruchomości nie musi być zawsze osoba fizyczna, może nim być także przedsiębiorstwo, które zajmuje się zarządzaniem różnego rodzaju nieruchomościami. Niezależnie od tego kto tak naprawdę sprawuje tę funkcję zarząd nieruchomością ma na celu jej utrzymanie w należytym stanie tak, by można było z niej korzystać bez przeszkód.

Ustawową definicję zarządcy nieruchomościami znajdziemy w treści art. 184a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powyższym przepisem zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Warto w tym miejscu zaznaczyć jednak, że zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W przypadku powierzenia zarządu przedsiębiorcy będącemu osobą prawną, przedsiębiorca taki może wykonywać zarząd przez licencjonowanych zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Umowa o zarządzanie powinna zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, przy czym należy w niej wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jej wykonanie i numer jego licencji (art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Jakie są jego obowiązki?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

• właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
• bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
• właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,
• bieżące administrowanie nieruchomością,
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Jakie prawa ma zarządca nieruchomości?

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w przepisach ustawy o własności lokali.

Zarządca może podejmować czynności o charakterze zwykłego zarządu lub takie, który przekraczają zakres zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu zarządca może podejmować samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości,
• wytoczenie powództwa dotyczącego przymusowej sprzedaży lokalu (np. lokalu zadłużonego przez właściciela),
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono na podstawie odpowiedniej umowy, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jakie są obowiązki zarządcy wobec właścicieli nieruchomości?

Zarządca nieruchomości istnieje po to, by dbać nie tylko o fizyczny stan powierzonej mu nieruchomości ale także i jej odpowiedni stan prawny. W praktyce oznacza to, że pełni on rolę informacyjno-doradczą względem wszystkich właściciel lokali znajdujących się w danym budynku. Musi on załatwiać wszelkie sprawy administracyjno-prawne związane z zarządzaną nieruchomością, co niekiedy będzie wymagało uzyskania bezpośredniego kontaktu z każdym właścicielem lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego w budynku. Zarządca pozostaje do dyspozycji owych właścicieli, stąd powinien odpowiadać na wszelkie pytania oraz załatwiać sprawy zgłaszane przez osoby mieszkające w danym budynku (np. w zakresie dostaw ciepła do mieszkania, sprzątania części wspólnych budynku, dostarczania wody i innych mediów a także wywozu śmieci).

Jakie są obowiązki zarządcy wobec administracji publicznej?

Czynności zarządcy polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu. Powyższe oznacza, że w przypadku małej wspólnoty, wszelkie skargi o charakterze administracyjnym powinny zostać podpisane przez właścicieli lokali dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej lub właściciela lokalu posiadającego upoważnienie do wniesienia skargi przez wspólnotę, udzielone przez pozostałych właścicieli dysponujących większością udziałów, natomiast w przypadku dużej wspólnoty, skargi powinny zostać podpisane przez zarząd wspólnoty, w tym celu należy ustalić skład zarządu wspólnoty, poprzez wezwanie do nadesłania stosownej uchwały.

Podsumowanie

Zarządca nieruchomości jest podmiotem, który sprawuje nadzór nad powierzoną mu nieruchomością (co do zasady nieruchomością budynkową). Może być nim zarówno osoba fizyczna, jak i przedsiębiorstwo specjalizujące się w zarządzie nieruchomościami. Zarządca może działać w oparciu o umowę zawartą ze wspólnotą mieszkaniową, jak i na podstawie przepisów ustawy o własności lokali lub ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za swoje zadania zarządca ma prawo do wynagrodzenia, którego wysokość jest ustalana ze wspólnotą mieszkaniową.

Podstawy prawne

• Art. 184a, 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

FAQ

Na czym polega praca zarządcy nieruchomości?

Praca zarządcy nieruchomości polega na bieżącym załatwianiu spraw związanych z utrzymaniem powierzonej mu nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim spraw o charakterze prawno-administracyjnym oraz spraw z zakresu należytego utrzymania technicznego budynku.

Kto może być zarządcą nieruchomości?

Zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i przedsiębiorstwo specjalizujące się w zarządzaniu nieruchomościami.

Jak zostać zarządcą nieruchomości?

Zarządcą nieruchomości może zostać w zasadzie każdy kto podpisze odpowiednią umowę z właścicielem danej nieruchomości i będzie posiadał aktualne ubezpieczenie OC.

Czy zarządca nieruchomości musi mieć licencję?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zarządca nieruchomości nie musi posiadać licencji, aby móc wykonywać swoje zadania.

Przed kim odpowiada zarządca nieruchomości?

Zarządca nieruchomości odpowiada bezpośrednio przed właścicielem zarządzanej nieruchomości lub jej współwłaścicielami. W przypadku zarządców występujących we wspólnotach mieszkaniowych odpowiadają oni względem ogółu właścicieli lokali znajdujących się w danym budynku.

Co może zarządca przymusowy nieruchomości?

Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw.

Rafał Rodzen

Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.

Więcej informacji także na stronie o nas.