prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu nieruchomości

Nabycie nieruchomości może być w niektórych przypadkach ograniczone cudzym prawem pierwokupu. W takiej sytuacji kupujący powinien liczyć się z koniecznością dłuższego oczekiwania na sfinalizowanie całej transakcji. Na jakich zasadach działa więc wspomniane prawo pierwokupu?  

Czym jest prawo pierwokupu? 

Prawo pierwokupu jest formą ograniczenia możliwości sprzedaży określonej rzeczy, najczęściej znajduje ono zastosowanie względem nieruchomości (szczególnie tych, które położone są w zasobie mieszkaniowym gminy).  

Jak stanowi art. 596 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej, stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy rozdziału IV Kodeksu cywilnego. 

Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości. 

Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 września 2009 r. (sygn. akt V CSK 43/09), regulacje zawarte w art. 596 – 602 KC mają zastosowanie do wszelkich przypadków prawa pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie, chyba że prawo to zostało inaczej ukształtowane w przepisach szczególnych. 

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu stanowi jednostronną czynność prawną o charakterze prawokształtującym. Składa się je osobie zobowiązanej z tytułu prawa pierwokupu, dlatego staje się ono skuteczne z chwilą, gdy doszło do zobowiązanego w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią. Skutki wykonania prawa pierwokupu następują już z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, a nie z chwilą dojścia tego oświadczenia do wiadomości zobowiązanego. 

Czy prawo pierwokupu jest obowiązkowe? 

W rzeczywistości stosowanie prawa pierwokupu nie jest obowiązkowe, chyba że wynika wprost z przepisów prawa. Samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na rzecz której pierwokup został zastrzeżony, uprawnienia o charakterze kształtującym, dającego pierwszeństwo nabycia własności określonej rzeczy, w razie gdyby właściciel powziął decyzję o jej sprzedaży.

Po stronie zobowiązanego z tytułu pierwokupu powstaje obowiązek respektowania istniejącego uprawnienia wyrażającego się w nałożeniu na podmiot zobowiązany obowiązku zawiadomienia uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią . 

Wreszcie naruszenie tego obowiązku pozostaje, co do zasady, bez wpływu na skuteczność rozporządzenia rzeczą przez zobowiązanego – własność przechodzi na osobę trzecią, a zobowiązany może jedynie odpowiadać za uszczerbek, jaki poniosła osoba uprawniona. 

Wykonanie prawa pierwokupu 

Zgodnie z treścią art. 600 KC, przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.

Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone. 

Wykonanie prawa pierwokupu może nastąpić, gdy istnieje zobowiązanie do sprzedaży rzeczy. Taka umowa może zostać rozwiązana, bądź możliwe jest odstąpienie od niej, ale tylko dopóki uprawniony z prawa pierwokupu z niego nie skorzysta. 

Wykonanie prawa pierwokupu stanowi jednostronną czynność prawną o charakterze prawnokształtującym, powodującą ten skutek, że między stronami zostaje zawarta umowa sprzedaży o tej samej treści (z pominięciem warunku dotyczącego prawa pierwokupu), co wcześniejsza umowa między zobowiązanym a osobą trzecią. 

Poza złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu nie jest potrzebne dokonywanie żadnych dalszych czynności, nie można zatem przyjmować, że mają zastosowanie przepisy art. 66 i nast. KC o zawarciu umowy przez złożenie oferty. 

Podstawa prawna: 

  • Art. 596-602 KC