samodzielność lokalu

Samodzielność lokalu mieszkalnego

Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego jest potrzebne do ustanowienia odrębnej własności takiej nieruchomości. Powyższy dokument może być jednak wydany tylko wtedy, gdy lokal posiada pewne określone cechy. Czym zatem charakteryzuje się samodzielne mieszkanie? 

Do czego potrzebna jest samodzielność lokalu? 

Sprzedaż części nieruchomości budynkowej wymaga niekiedy przedłożenia stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu, podobnie zresztą jak w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wskazana samodzielność jest więc cechą pozwalającą na dokonywanie określonych czynności prawnych, których przedmiotem ma być lokal mieszkalny.  

Jeśli dana nieruchomość lokalowa nie spełni cech samodzielności, wspomniane zaświadczenie nie będzie wydane, zaś zamierzona czynność nie dojdzie w ogóle do skutku. Jeśli notariusz dokona czynności bez stosownego dokumentu, umowa zostanie uznana za nieważną. 

Samodzielność lokalu warunki

Ustawodawca wprost określił jakie cechy musi spełniać lokal mieszkalny, aby można go było uznać za samodzielny. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r. o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 

Jak zaznaczył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 czerwca 2020 r. (sygn. akt II OSK 3993/19), na gruncie ustawy o własności lokali odrębną instytucją prawną jest „samodzielność lokali” wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Nie należy tej instytucji utożsamiać z „odrębną własnością lokalu” w znaczeniu cywiloprawnym. Brak ustanowienia odrębnej własności lokalu nie oznacza, że nie może zostać wydzielony (fizycznie i administracyjnie) przez właściwego starostę samodzielny lokal w znaczeniu art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. 

Zaświadczenie o samodzielności lokalu 

Stwierdzenie, że dany lokal posiada cechy samodzielności następuje na podstawie wspomnianego już wcześniej zaświadczenia, które wydaje właściwy starosta.  Warto przy tym zaznaczyć, że wydaje on jedynie zaświadczenie stwierdzające spełnienie w/w wymagań, a nie zaświadczenie o braku samodzielności lokalu.

W przypadku stwierdzenia przez organ, że lokal nie spełnia warunków z art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy, organ ma obowiązek wydać postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Odmowa taka może nastąpić, gdy ubiegający się o zaświadczenie nie wykaże interesu prawnego oraz gdy jego żądanie nie znajdzie uzasadnienia czy potwierdzenia w przedłożonych dokumentach. Taki sam skutek nastąpi w przypadku niewłaściwości organu, do którego skierowano żądanie. 

Wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest wyłącznie na wniosek osoby mającej w tym interes prawny (najczęściej na wniosek samego właściciela lokalu). Pismo to powinno zawierać w swej treści: 

  • dane wnioskodawcy, 
  • wskazanie interesu prawnego jaki ma wnioskodawca w uzyskaniu zaświadczenia – najczęściej podaje się tutaj konieczność przedłożenia przedmiotowego zaświadczenia w kancelarii notarialnej celem sprzedaży nieruchomości lub ustanowienie odrębnej własności lokalu,  
  • rok zakończenia budowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania lokalu, 
  • określenie przeznaczenia lokalu, 
  • wskazanie rodzaju lokalu (mieszkalny lub użytkowy), położenia pomieszczeń przynależnych oraz jego dokładnego adresu. 

Zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza jedynie wystąpienie określonych faktów na dzień wydania zaświadczenia, potwierdzających spełnienie technicznego kryterium samodzielności, nie zmienia natomiast sytuacji prawnej podmiotu, którego zaświadczenie to dotyczy. Zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu wywołuje wprawdzie w sposób pośredni skutki w sferze prawnej podmiotu, umożliwiając ustanowienie w przyszłości odrębnej własności lokalu, nie wynika on jednak z faktu wydania zaświadczenia. 

Koszt wydanego zaświadczenia to 17 zł, sprawa jest załatwiania nie dłużej, niż w ciągu 1 miesiąca (w praktyce uzyskanie stosownego zaświadczenia zajmuje ok. tygodnia).  

Podstawa prawna: 

  • Art. 2 ustawy o własności lokali