Użytkowanie wieczyste to szczególny sposób korzystania z nieruchomości gruntowych, który daje użytkownikowi prawa zbliżone do praw właściciela. W praktyce oznacza to, że użytkownik wieczysty może korzystać z danej nieruchomości, jak gdyby był jej właścicielem, jednak formalnie gruntem zarządza Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkowanie wieczyste jest uregulowane przepisami prawa i może być ustanowione wyłącznie na gruntach niezabudowanych lub zabudowanych, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Użytkowanie wieczyste wprowadzono w Polsce w 1964 roku i było stosowane jako forma ograniczonego prawa do nieruchomości, przede wszystkim dla celów mieszkaniowych, przemysłowych i usługowych. W 2018 roku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego uległy zmianie, a istniejące umowy użytkowania wieczystego przekształcone zostały w prawo własności. Obecnie, nowe umowy użytkowania wieczystego nie są już zawierane.
Prawa i obowiązki użytkownika wieczystego
Mimo że użytkowanie wieczyste nie jest już stosowane w nowych umowach, istniejące umowy użytkowania wieczystego pozostają ważne. Użytkownik wieczysty ma szereg praw i obowiązków związanych z korzystaniem z danej nieruchomości:
- Prawo do korzystania z nieruchomości – użytkownik wieczysty ma wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości na cele zgodne z jej przeznaczeniem, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisów prawa i treści umowy użytkowania wieczystego.
- Prawo do zbywania prawa użytkowania wieczystego – użytkownik wieczysty może zbyć swoje prawo użytkowania wieczystego na rzecz innego podmiotu, pod warunkiem uzyskania zgody zarządcy nieruchomości (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego).
- Prawo do obciążania prawa użytkowania wieczystego – użytkownik wieczysty może obciążyć swoje prawo użytkowania wieczystego hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym, również z zastrzeżeniem zgody zarządcy nieruchomości.
- Obowiązek opłat rocznych – użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych na rzecz zarządcy nieruchomości. Opłaty te wynoszą zazwyczaj 1-3% wartości nieruchomości i są ustalane w umowie użytkowania wieczystego.
- Obowiązek utrzymania nieruchomości – użytkownik wieczysty ma obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie, zgodnie z jej przeznaczeniem i przepisami prawa.
Wygaśnięcie i przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Użytkowanie wieczyste może wygasnąć na mocy przepisów prawa lub na mocy postanowień umowy użytkowania wieczystego. Najczęściej wygaśnięcie następuje w przypadku upływu wyznaczonego terminu (zwykle 99 lat) lub nieuiszczania opłat rocznych. W takiej sytuacji prawo użytkowania wieczystego wraca do zarządcy nieruchomości.
W Polsce, na mocy przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności (obowiązującej od 1 stycznia 2019 r.), przewidziano możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Proces przekształcenia może być zainicjowany przez użytkownika wieczystego lub przez zarządcę nieruchomości.
W przypadku przekształcenia, użytkownik wieczysty staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, co eliminuje obowiązek uiszczania opłat rocznych i ograniczenia związane z potrzebą uzyskiwania zgód zarządcy nieruchomości na zbycie czy obciążenie prawa. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może być korzystne zarówno dla użytkowników wieczystych, jak i dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości, gdyż zwiększa wartość nieruchomości i upraszcza procesy związane z jej zbyciem czy obciążeniem.
Czy powyższa definicja wydaje Ci się niepełna bądź nieprawidłowa?
Korzystając z poniższego formularza możesz zgłosić swoje uwagi bądź zasugerować zmiany w treści. Dziękujemy!
Jako specjalista w dziedzinie prawnego marketingu, posiadam kilkuletnie doświadczenie we współpracy z kancelariami prawnymi oraz kilkunastoletnie bogate doświadczenie w obszarze SEO. Wykorzystując moje umiejętności, opracowuję skuteczne strategie marketingowe, które wspierają budowanie wizerunku kancelarii oraz pozyskiwanie klientów przez internet.
W mojej roli jako redaktor serwisu prawo.nieruchomosci.pl, stworzyłem specjalną sekcję słownika na stronie, która wyjaśnia terminologię, skróty i definicje związane z branżą nieruchomości w sposób przystępny dla czytelników.
Jeśli jako prawnik poszukujesz wsparcia w kreowaniu marki i zdobywaniu nowych klientów, serdecznie zachęcam do skontaktowania się ze mną, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak mogę pomóc w realizacji Twoich celów.
Więcej informacji także na stronie o nas.
