{"id":956,"date":"2022-10-01T14:27:34","date_gmt":"2022-10-01T14:27:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.prawo.nieruchomosci.pl\/?p=956"},"modified":"2023-04-02T15:28:01","modified_gmt":"2023-04-02T15:28:01","slug":"wycena-nieruchomosci-przy-sprzedazy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.prawo.nieruchomosci.pl\/baza-wiedzy\/wycena-nieruchomosci-przy-sprzedazy\/","title":{"rendered":"Wycena nieruchomo\u015bci przy sprzeda\u017cy: jak w\u0142a\u015bciwie wyceni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107?"},"content":{"rendered":"

Sprzeda\u017c jakiejkolwiek nieruchomo\u015bci wymaga ustalenia jej konkretnej ceny. Tak naprawd\u0119 nie jest ona to\u017csama z warto\u015bci\u0105 zbywanego mieszkania, domu lub dzia\u0142ki. W zdecydowanej wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w potrzebne jest wi\u0119c dokonanie w\u0142a\u015bciwej wyceny sprzedawanej nieruchomo\u015bci \u2013 jak jednak tego dokona\u0107?<\/p>

Ustalenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/h2>

Powszechnie przyj\u0119\u0142o si\u0119, \u017ce cena nieruchomo\u015bci oznacza jej dok\u0142adn\u0105 warto\u015b\u0107. W praktyce nie jest to prawd\u0105. Sprzeda\u017c jakiejkolwiek nieruchomo\u015bci musi nast\u0105pi\u0107 w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku ca\u0142a transakcja b\u0119dzie uznana za niewa\u017cn\u0105. Jednym z obligatoryjnych element\u00f3w ka\u017cdej umowy sprzeda\u017cy jest okre\u015blenie ceny konkretnej rzeczy.<\/p>

Zgodnie z tre\u015bci\u0105 art. 535 \u00a71 i 536 Kodeksu cywilnego, przez umow\u0119 sprzeda\u017cy sprzedawca zobowi\u0105zuje si\u0119 przenie\u015b\u0107 na kupuj\u0105cego w\u0142asno\u015b\u0107 rzeczy i wyda\u0107 mu rzecz, a kupuj\u0105cy zobowi\u0105zuje si\u0119 rzecz odebra\u0107 i zap\u0142aci\u0107 sprzedawcy cen\u0119.\u00a0Cen\u0119 mo\u017cna okre\u015bli\u0107 przez wskazanie podstaw do jej ustalenia.\u00a0Je\u017celi\u00a0z okoliczno\u015bci wynika, \u017ce strony mia\u0142y na wzgl\u0119dzie cen\u0119 przyj\u0119t\u0105 w stosunkach danego rodzaju, poczytuje si\u0119 w razie w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce chodzi\u0142o o cen\u0119 w miejscu i czasie, w kt\u00f3rym rzecz ma by\u0107 kupuj\u0105cemu wydana.<\/p>

Najmniej w\u0105tpliwo\u015bci budz\u0105 podstawy czysto obiektywne, a wi\u0119c takie, kt\u00f3re zgodnie z intencj\u0105 stron maj\u0105 pozwala\u0107 na okre\u015blenie ceny w oderwaniu od bezpo\u015bredniego czynnika woli jakiejkolwiek innej osoby (jednej ze stron albo osoby trzeciej). Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, w kt\u00f3rych okre\u015blenie ceny nast\u0119puje przez odwo\u0142anie do wyra\u017anych wska\u017anik\u00f3w zewn\u0119trznych. Podstaw\u0105 obiektywn\u0105 jest tak\u017ce odwo\u0142anie do ceny rynkowej. Wskazuje si\u0119, \u017ce podstawa do ustalenia ceny mo\u017ce mie\u0107 charakter obiektywny tak\u017ce wtedy, gdy przewiduje udzia\u0142 jednej ze stron albo osoby trzeciej, pod warunkiem wszak\u017ce, \u017ce oznacza to odwo\u0142anie do ustale\u0144 w sferze fakt\u00f3w, a nie do konstytutywnych ocen i decyzji.<\/p>

Wi\u0119ksze w\u0105tpliwo\u015bci \u2013 co do dopuszczalno\u015bci i skutk\u00f3w \u2013 wywo\u0142uje wskazanie podstawy do ustalenia ceny, kt\u00f3ra istotne znaczenie przypisuje czynnikowi subiektywnemu, tzn. woli strony albo zindywidualizowanej osoby trzeciej, zastrzegaj\u0105c jednak pewien obiektywny punkt odniesienia, ograniczaj\u0105cy swobod\u0119 oznaczaj\u0105cego. W najbardziej wyrazistej formie mo\u017ce to przybra\u0107 posta\u0107 powierzenia oznaczenia ceny jednej ze stron albo osobie trzeciej wed\u0142ug s\u0142usznego uznania.<\/p>

Wycena nieruchomo\u015bci a podatek<\/h2>

Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci praktycznie zawsze wi\u0105\u017ce si\u0119 z konieczno\u015bci\u0105 zap\u0142aty podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych \u2013 z regu\u0142y stanowi on 1 lub 2% warto\u015bci zbywanego lokalu, domu lub dzia\u0142ki. Oczywi\u015bcie ustawodawca przewidzia\u0142 mo\u017cliwo\u015b\u0107 unikni\u0119cia opodatkowania, przy czym trzeba w tym zakresie spe\u0142ni\u0107 r\u00f3\u017cnego rodzaju warunki.<\/p>

PCC jest ustalane w oparciu o warto\u015b\u0107 sprzedawanej nieruchomo\u015bci, a nie o jej faktyczn\u0105 cen\u0119.\u00a0W praktyce oznacza to, \u017ce cena ustalona przez strony mo\u017ce opiewa\u0107 na mniejsz\u0105 kwot\u0119, ni\u017c faktyczna warto\u015b\u0107 danej nieruchomo\u015bci. Takie sytuacje dziej\u0105 si\u0119 najcz\u0119\u015bciej na skutek wzajemnych ust\u0119pstw stron zawieranej umowy lub konieczno\u015bci przeprowadzenia znacznego remontu kupowanego mieszkania lub domu.<\/p>

W praktyce notariusze wyr\u00f3wnuj\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci do ceny ustalonej przez strony danej transakcji. Je\u017celi jednak cena b\u0119dzie niewsp\u00f3\u0142miernie ni\u017csza, do warto\u015bci domu, dzia\u0142ki lub mieszkania, urz\u0105d skarbowy ma prawo podwy\u017cszy\u0107 jej warto\u015b\u0107, a co za tym idzie zwi\u0119kszy\u0107 wysoko\u015b\u0107 nale\u017cnego podatku.<\/p>

Je\u017celi urz\u0105d skarbowy uzna, \u017ce cena sprzedawanej nieruchomo\u015bci zosta\u0142a ustalona zbyt nisko w stosunku do jej rzeczywistej warto\u015bci, zmieni podane stawki. Obni\u017canie ceny nieruchomo\u015bci nast\u0119puje tak naprawd\u0119 po to, by unikn\u0105\u0107 zbyt wysokich op\u0142at notarialnych za dokonywan\u0105 transakcj\u0119 oraz zmniejszy\u0107 w mo\u017cliwie jak najwi\u0119kszy spos\u00f3b wysoko\u015b\u0107 obowi\u0105zkowego podatku.<\/p>

Jak zaznaczy\u0142 S\u0105d Okr\u0119gowy w \u0141om\u017cy w wyroku z dnia 18 lutego 2015 r. (sygn. I C 443\/14), ocena czy strony ustali\u0142y cen\u0119 sprzeda\u017cy ra\u017c\u0105co odbiegaj\u0105c\u0105 od cen rynkowych mo\u017ce zosta\u0107 oparta na wycenie nieruchomo\u015bci przez bieg\u0142ego s\u0105dowego. Powy\u017csza opinia wskazuje, \u017ce cena ustalona w umowie jest wy\u017csza o 18,9% od oszacowanej warto\u015bci rynkowej. W ocenie s\u0105du r\u00f3\u017cnica na takim poziomie nie nosi cech \u201era\u017c\u0105cej r\u00f3\u017cnicy\u201d.\u00a0Nieekwiwalentno\u015b\u0107\u00a0obu \u015bwiadcze\u0144 musi by\u0107 na tyle istotna, znacz\u0105ca, powa\u017cna, \u017ce jej ocena w \u015bwietle regu\u0142 s\u0142uszno\u015bci kontraktowej pozwala uzna\u0107, \u017ce warto\u015bci te r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w ra\u017c\u0105cym stopniu<\/p>

Jak wyceni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107?<\/h2>

Wycena nieruchomo\u015bci przeznaczonej do sprzeda\u017cy wymaga do\u015bwiadczenia i wiedzy na temat aktualnych cen rynkowych okre\u015blonego rodzaju mieszka\u0144, dom\u00f3w lub dzia\u0142ek. Sprzedaj\u0105cy bardzo cz\u0119sto wyceniaj\u0105 swoj\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 samodzielnie lub przy pomocy znajomych\/ rodziny. Dosy\u0107 cz\u0119sto zdarza si\u0119 tak\u017ce, \u017ce korzystaj\u0105 w tym zakresie z pomocy po\u015brednika nieruchomo\u015bci. Pami\u0119tajmy jednak, \u017ce w tym ostatnim przypadku takie wsparcie kosztuje \u2013 po\u015brednicy pobieraj\u0105 wynagrodzenie prowizyjne, kt\u00f3re jest im wyp\u0142acane po sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>

Innym rozwi\u0105zaniem mo\u017ce by\u0107 skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy, kt\u00f3ry samodzielnie dokona wyceny sprzedawanej rzeczy. Wysoko\u015b\u0107 jego wynagrodzenia jest uzale\u017cniona od rodzaju, wielko\u015bci oraz przeznaczenia okre\u015blonej nieruchomo\u015bci.<\/p>

Przyk\u0142adowo \u2013\u00a0us\u0142ugi\u202frzeczoznawcy\u202fmaj\u0105tkowego dla os\u00f3b fizycznych\u00a0kosztuj\u0105:<\/p>