Umowa deweloperska jest jedną z najdokładniej uregulowanych umów w polskim prawie – nie oznacza to jednak, że strona, która zamierza kupić mieszkanie może podpisać taki kontrakt bez jego uprzedniego przeczytania. Na co zwrócić szczególną uwagę, gdy deweloper przedstawi nam do podpisu już sporządzoną umowę? Czy można odmówić jej zawarcia lub wprowadzić własne poprawki?
Forma umowy deweloperskiej
Każda umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli strony nie zachowają tego wymogu to ich zobowiązanie w ogóle nie powstanie. Umowa jest sporządzana przez wybranego notariusza – warto przy tym pamiętać, że deweloper nie może narzucać kupującym kancelarii, z której pomocy korzysta na stałe.
Pomimo, iż treść umowy deweloperskiej zależy od regulacji ustawowych oraz praktyki sporządzającego ją notariusza, kupujący nie muszą zgadzać się z jej ostatecznym kształtem. Innymi słowy, jeśli przedstawiona do podpisu umowa będzie sprzeczna z prawem lub będzie zawierała zapisy, które nie odpowiadają kupującemu, nie musi on jej podpisywać i może zażądać wprowadzenia modyfikacji. Zarówno notariusz, jak i deweloper powinien uwzględnić prośbę drugiej strony umowy i w miarę możliwości dokonać modyfikacji kontraktu. Pamiętajmy, że nikt nie może zmusić nikogo do podpisania jakiejkolwiek umowy – dotyczy to także umów deweloperskich.
Podstawowe elementy umowy deweloperskiej
Każdy kto zdecyduje się na podpisanie umowy z deweloperem powinien dokładnie przyjrzeć się jej kilku istotnym elementom:
- prawidłowemu oznaczeniu stron, ze szczególnym uwzględnieniem danych identyfikujących danego dewelopera oraz siedzibę jego firmy,
- poprawnemu określeniu pełnomocnika dewelopera, jeśli będzie on podpisywał umowę w jego imieniu – konieczne jest wówczas okazanie udzielonego pełnomocnictwa oraz odpisu z KRS, dokumenty te powinny być przedłożone notariuszowi oraz stronie na jej wyraźne życzenie,
- precyzyjne oznaczenie nieruchomości, której własność ma zostać w przyszłości wyodrębniona, a następnie przekazana stronie umowy deweloperskiej. Nieruchomość ta powinna być opisana jak najdokładniej, uwzględniając przy tym wielkość jej powierzchni, liczbę pomieszczeń, piętro na którym jest położona oraz budynek i adres, pod którym będzie się znajdować,
- sposobowi oznaczenia ceny albo metody jej obliczenia w przyszłości – cena sprzedaży i sposób jej uiszczenia powinna być określona możliwie jak najdokładniej, z pominięciem zastosowania ogólnych zwrotów, nie może budzić wątpliwości żadnej ze stron zawieranej umowy.
Waloryzacja cen w umowach deweloperskich
Jednym z największych zagrożeń, które mogą pojawić się w umowie deweloperskiej jest postanowienie dotyczące możliwości dokonania waloryzacji ceny przyszłej nieruchomości. Inwestycje deweloperskie trwają z reguły kilka lat, a przez ten czas sytuacja ekonomiczna w kraju, jak i na świecie może ulec drastycznej zmianie. Chcąc zabezpieczyć swojej interesy finansowe deweloperzy decydują się na zamieszczanie w swoich umowach klauzul pozwalających im na podniesienie ceny mieszkania w przyszłości. Takie rozwiązanie jest bardzo ryzykowne i oczywiście niekorzystne dla kupujących – w kilka lat po podpisaniu umowy może bowiem okazać się, że będę musieli dołożyć do swojego lokalu, choć wcześniej nikt im o tym nie mówił.
Klauzule waloryzacyjne stosowne w umowach deweloperskich będą zgodne z prawem tylko pod jednym warunkiem – gdy po zmianie ceny mieszkania jego nabywca będzie mógł skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. Jeśli taki warunek nie zostanie zawarty w umowie, klauzula waloryzacyjna może być uznana za nieważną, a przez to i niewiążącą. Takie stanowisko wyraża od lat Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Kupujący nie może być postawiony przed faktem wzrostu ceny jego przyszłego mieszkania z jednoczesnym odebraniem mu prawa do rezygnacji z zakupu. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotkliwie karze deweloperów za stosowanie takich form waloryzacji, które przerzucają ryzyko działalności gospodarczej wyłącznie na klienta.
Ograniczenie odpowiedzialności dewelopera
Kolejną ważną kwestią jest stosowanie zapisów ograniczających zakres odpowiedzialności dewelopera w zbyt ogólny sposób – takie postanowienia również są z mocy samego prawa nieważne. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto więc zwrócić uwagę, czy nie znajdują się w niej zapisy ograniczające prawa kupującego do roszczeń z tytułu wad mieszkania lub wyłączające możliwość rezygnacji z usług dewelopera. Warunki zwalniające dewelopera z odpowiedzialności względem kupującego także muszą być uznane za nieważne, jeśli będą sformułowane zbyt ogólnie – bez podania konkretnych okoliczności, w których mogą być stosowane.
Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.
Więcej informacji także na stronie o nas.
