Jak dokonać darowizny nieruchomości?

Darowizna nieruchomości wiąże się z nieodpłatnym przeniesieniem prawa własności oznaczonej nieruchomości z darczyńcy na obdarowanego. Charakterystyczną cechą takiej czynności jest jej darmowy charakter.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat darowizny nieruchomości, przeczytaj nasz artykuł!

Jakie są wymogi formalne, aby darować nieruchomość?

Darowizna jest jednym ze sposobów na przeniesienie prawa własności nieruchomości. Przedmiotem takiej umowy może być tak naprawdę każdy rodzaj nieruchomości – gruntowa, budynkowa lub lokalowa. Przedmiotem darowizny może być również każda rzecz ruchoma, która nie została wyłączona z obrotu prawno-gospodarczego.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 października 2020 r. (sygn. akt V CSK 603/18) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 § 1 KC). Tego rodzaju czynność prawna jest dokonywana wyłącznie po to, by nastąpiło przysporzenie majątkowe na rzecz innej osoby bez żadnego ekwiwalentu (causa donandi). W umowie darowizny causa przysporzenia jest nie tylko przesłanką ważności czynności prawnej, ale musi być objęta treścią czynności prawnej, gdyż inaczej czynność nie dochodzi do skutku. Jest to więc czynność kauzalna materialnie (zależność przysporzenia od causa) i formalnie (ujawnienie causa w treści czynności prawnej). Ma to zasadnicze znaczenie dla rozkładu ciężaru dowodu i ten, kto wywodzi skutki prawne z takiej czynności prawnej jest obowiązany do udowodnienia zarówno istnienia, jak i prawidłowości causa.

W przypadku umów, które dotyczą przeniesienia prawa własności nieruchomości polski ustawodawca wprowadził naczelną zasadę, zgodnie z którą takie zobowiązania muszą bezwzględnie przybierać formę aktu notarialnego. Nie inaczej będzie w przypadku darowizny działki, mieszkania lub budynku – stosowna umowa również będzie wymagała od stron wizyty w kancelarii notarialnej. Jeśli umowa darowizny nieruchomości nie zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego będzie od samego początku nieważna, tj. traktujemy ją tak jak gdyby nigdy nie istniała.

Zgodnie z treścią art. 888 i 889 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:

• gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami KC,
• gdy kto zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nienabyte.

Podstawowym skutkiem darowizny nieruchomości jest przejście prawa własności gruntu, budynku lub mieszkania na rzecz obdarowywanej osoby bez konieczności zapłaty przez nią jakiejkolwiek ceny za taką transakcję. Darmowy charakter darowizny odróżnia ją więc od umowy sprzedaży, choć skutek w obu przypadkach będzie identyczny.

Umowa darowizny nie wymaga, aby u notariusza stawiły się jej dwie strony, tj. darczyńca i obdarowany. Ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego przede wszystkim dla oświadczenia składanego przez darczyńcę, obdarowany zaś może zgodzić się na darowiznę w zwykłej formie pisemnej. W praktyce jednak darowizna nieruchomości wiąże się z wizytą obu stron tej czynności w kancelarii notarialnej.

Jak przebiega darowizna nieruchomości?

Darowizna nieruchomości wymaga sporządzenia odpowiedniego rodzaju umowy przez notariusza. Wcześniej jednak strony czynności są proszone o dostarczenie odpowiednich dokumentów, aby rejent mógł sporządzić odpowiedni kontrakt, będą to:

• dokumenty tożsamości dla osób fizycznych – dowody osobiste, paszporty lub karty pobytu,
• podstawa nabycia danej nieruchomości – np. wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia albo gdy nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po dniu 01 stycznia 2007 r.

W przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą) potrzebny będzie także numer księgi wieczystej

W przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrzebne będą numer księgi wieczystej (o ile została założona) oraz aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy

W przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej nieruchomości gruntowej (działki) potrzebne będą:

• numer księgi wieczystej (o ile została założona), aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej,
• jeżeli w wyniku umowy darowizny nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
• jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej – ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości,
• wykaz zmian danych ewidencyjnych,
• aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
• aktualne zaświadczenie z którego wynika że darowana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach – tylko w sytuacji gdy obdarowanymi są inne osoby aniżeli małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego,
• jeżeli nieruchomość jest zabudowana aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki.

Po skompletowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów notariusz umawia spotkanie ze stronami czynności na wyznaczony dzień. Podczas wizyty obdarowany i darczyńca uczestniczą w odczytywaniu aktu przez notariusza – jeśli zajdzie taka potrzeba mogą przed podpisaniem umowy poprosić o jej modyfikację. Jeśli wszystkie postanowienia umowne będą zgodne notariusz poprosi strony o złożenie podpisów na umowie a następnie wyda wypisy aktu notarialnego. Pamiętajmy, że oryginały umów notarialnych pozostają w kancelarii, zaś strony mają prawo do wypisów takich dokumentów.

Jakie są konsekwencje darowizny nieruchomości?

Umowa darowizny nieruchomości wiąże się oczywiście z kosztami notarialnymi oraz dodatkowymi opłatami i możliwymi podatkami. Na cenę umowy darowizny składają się:

• taksa notarialna ustalana indywidualnie z klientami, której wysokość zależy od wartości darowanej nieruchomości oraz udzielonych przez notariusza rabatów,
• podatek od spadków i darowizn, który zostaje wyliczony zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Pamiętajmy jednak, że zwolnieni od podatku od spadków i darowizn są: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, itp.), wstępni (rodzice, dziadkowie, itp.), pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha,
• opłata sądowa za wpis prawa własności na rzecz obdarowanego do księgi wieczystej darowanej nieruchomości ustalana każdorazowo w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• taksa notarialna za wypisy aktu w wysokości 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu.

Konsekwencją darowizny nieruchomości jest przejście prawa własności z darczyńcy na rzecz obdarowanego. W przypadku nieruchomości, która ma urządzoną księgę wieczystą wiąże się to z koniecznością aktualizacji wpisu danych właściciela nieruchomości. W przypadku darowizny nieruchomości obowiązek zgłoszenia tych zmian spoczywa na nowym właścicielu – to on musi złożyć i opłacić wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego o wpis prawa własności.

Podsumowanie

Umowa darowizny nieruchomości wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Ustawodawca pozwala jednak, aby oświadczenie notarialne złożył tylko darczyńca. Skutkiem darowizny nieruchomości jest przejście prawa własności gruntu, budynku lub mieszkania na oznaczoną osobę bez konieczności zapłaty jakiejkolwiek ceny.

Podstawy prawne

• Art. 888 i n. Kodeksu cywilnego
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

FAQ

Jak prawidłowo przekazać darowiznę?

Przekazanie darowizny nieruchomości wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Jeśli przedmiotem darowizny jest rzecz ruchoma umowa może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej, a w niektórych przypadkach może jej nie być w ogóle.

Czy darowizna nieruchomości musi być w formie aktu notarialnego?

Obowiązujące przepisy wymagają, aby umowa darowizny jakiejkolwiek nieruchomości została sporządzona w formie aktu notarialnego – w przeciwnym wypadku będzie ona od początku nieważna.

Czy darowiznę nieruchomości można odwołać?

Każda darowizna może zostać odwołana. Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Czy darowiznę nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego?

Darowizna nieruchomości musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego przez obdarowanego – nawet, gdy ma on prawo do zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Darowizna powinna zostać zgłoszona w ciągu 6 miesięcy od dnia jej dokonania. W przeciwnym wypadku obdarowany naraża się na odpowiedzialność skarbową.

Czy umowa darowizny jest aktem własności?

Umowa darowizny nie jest aktem własności, jednak jest dokumentem potwierdzającym nabycie prawa własności określonej rzeczy (ruchomej lub nieruchomości).

Czy darowizna jest zbyciem nieruchomości?

Darowizna jest jedną z możliwości przeniesienia prawa własności nieruchomości na oznaczoną osobę bez konieczności płacenia jakiejkolwiek ceny.

Czy darowizna nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?

Darowizna nieruchomości powinna być zawsze kwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu taką rzeczą – niezależnie od tego z jakim rodzajem nieruchomości mamy do czynienia i jak duża ona jest.

Jak ustalić wartość początkowa nieruchomości otrzymanej jako darowizna?

Za wartość początkową uznaje się cenę rynkową lub wartość wskazaną w umowie darowizny, jeśli jest ona niższa od wartości rynkowej.

Rafał Rodzen

Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.

Więcej informacji także na stronie o nas.