Podział nieruchomości: jak skutecznie podzielić nieruchomość?

Każdy właściciel nieruchomości może żądać jej odpowiedniego podziału. Najczęściej ma to miejsce wtedy, gdy część jednej dużej działki jest przeznaczona do sprzedaży. Jak prawidłowo dokonać podziału nieruchomości i z jakimi kosztami wiąże się cała procedura?

Kiedy można dokonać podziału nieruchomości?

Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię podziału nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią jej art. 93 i 94, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

• nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
• jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warto już w tym miejscu zaznaczyć, że powyższej regulacji nie zastosujemy do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Wniosek o podział nieruchomości

Postępowanie o podział nieruchomości wszczyna się z urzędu lub na wniosek. Pismo powinno być złożone do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie określonej nieruchomości (wnioskodawcą jest tutaj najczęściej sam właściciel).

Z chwilą złożenia prawidłowego wniosku zainicjowane zostaje postępowanie administracyjne, które powinno zakończyć się wydaniem ostatecznej decyzji administracyjnej. Jest ona podstawą do przeprowadzenia wnioskowanego podziału nieruchomości. W przypadku wydania decyzji odmownej, wnioskodawca ma oczywiście możliwość złożenia odwołania w stosownym terminie – o czym musi być oczywiście poinformowany.

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

• stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie;
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku;
• pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a ustawy, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
• wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów;
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
• wykaz zmian gruntowych;
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
• mapę z projektem podziału.

Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, wydanie niniejszej decyzji nie podlega opłacie skarbowej. Termin załatwienia całej sprawy to ok. 1 miesiąc.

W sprawie dotyczącej zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym badaniu najpierw podlega to, czy na nowo powstałej działce będzie możliwe zrealizowanie funkcji podstawowej, a negatywna ocena w tym zakresie uniemożliwia zaopiniowanie podziału zgodnie z wnioskiem. Nie ma przy tym znaczenia, że na danej nieruchomości właściciel nie chce realizować zabudowy podstawowej, a tylko funkcje uzupełniające.

Cel podziału nieruchomości

Niezwykle istotną sprawą jest podanie właściwego celu planowanego podziału nieruchomości – bez tej informacji, organ administracji może wydać decyzję odmowną. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

• zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
• wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
• wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
• realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
• realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
• wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
• wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Zasady podziału nieruchomości

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu.

W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Podstawa prawna: 

• Art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami 

Rafał Rodzen

Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.

Więcej informacji także na stronie o nas.