Umowa o roboty budowlane: jak uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji?

Umowa o roboty budowlane może być jedną z najdłuższych pod względem treści umów w polskim prawie cywilnym. O jej ostatecznym kształcie decydują jednak inwestor i wykonawca.

Przeczytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się jak podpisać umowę o roboty budowlane, jakie są jej elementy oraz jakie są obowiązki stron umowy.

Co to jest umowa o roboty budowlane?

Definicję umowy o roboty budowlane możemy odnaleźć w treści art. 647 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowalne, tak samo jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny i – jak większość umów – nie mają takich właściwości, które by wymagały osobistego świadczenia dłużnika w celu ich wykonania, chociaż strony w umowie mogą postanowić inaczej. Jeśli tak postanowią, to złamanie ustanowionego w relacjach między nimi ograniczenia może być postrzegane jako naruszenie zobowiązania przez dłużnika (w umowie o roboty budowlane w relacji wykonawca – inwestor), ale nie przekłada się ono automatycznie na relacje dłużnika z osobą, której powierzył on pewne zadania do wykonania (roboty budowlane czy dzieło), występując wobec tej osoby jako kontrahent (w relacji wykonawca – podwykonawca). Umowa o roboty budowalne jest zawierana między inwestorem i wykonawcą. Powinna być stwierdzona pismem w celach dowodowych. W art. 647¹ KC ustawodawca wskazał, w jaki sposób w stosunek prawny między inwestorem a wykonawcą może być wprowadzona kolejna osoba – podwykonawca, z takimi konsekwencjami, że za należne mu wynagrodzenie odpowiedzialny stanie się także niezwiązany z nim umową inwestor. Przesłanki, od spełnienia których zależy rozszerzenie na inwestora odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawcy, zostały sformalizowane ustawą z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności, nowelizującą art. 647¹ KC z mocą od 1 czerwca 2017 r. Zmiana miała na celu ograniczenie odpowiedzialności inwestora oraz spowodowanie, że będzie się ona odnosiła wyłącznie do umów o podwykonawstwo, które obejmuje świadomością i godząc się na ich zawarcie, akceptuje także ryzyko poniesienia ich kosztów, w granicach jednak zobowiązania zaciągniętego na rzecz wykonawcy.

Jakie są elementy umowy o roboty budowlane?

Dokładna treść umowy o roboty budowlane zależy tak naprawdę od inwestora oraz wykonawcy. Ustawodawca nie wskazuje wprost jakie elementy powinny znaleźć się w takim kontrakcie, jednak z praktyki możemy wskazać na pewne minimum w tym zakresie:

• oznaczenie stron zobowiązania – zlecającego pracę inwestora oraz wykonawcę, który podejmie się określonego zadania,
• wskazanie daty i miejsca zawarcia umowy,
• określenie przedmiotu umowy np. wybudowania lub wyremontowania nieruchomości zgodnie z zaleceniami inwestora oraz ustalonym planem architektonicznym,
• oznaczenie wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy oraz sposobu jego płatności,
• wskazanie dokładnych praw i obowiązków stron umowy wraz z podaniem terminów wykonania zleconego zadania,
• podpisy stron.

Praktyka pokazuje, że oprócz ww. elementów w umowach o roboty budowlane bardzo często stosowane są również kary umowne, zaliczki i zadatki na poczet wynagrodzenia należnego wykonawcy, dodatkowe obowiązki umowne obciążające jedną lub dwie strony kontraktu, ustalenie zasad odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez inwestora lub wykonawcę.

Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 kwietnia 2021 r. (sygn. akt V AGa 59/19) zauważył, że umowa o roboty budowlane, podobnie jak umowa o dzieło jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany. Różnica polega na tym, że „obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy (argument z art. 649 KC). Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony projektem. Umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji – umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych. Cechuje się takimi elementami jak : zastosowanie dokumentacji projektowej, korzystanie z dziennika budowy, przekazanie terenu budowy, lub jego wyodrębnionej części, występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru. Przez „obiekt” w rozumieniu art. 647 KC rozumie się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność jeżeli zostanie wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obiektem w rozumieniu art. 647 KC mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej

Jakie są zasady podpisywania umowy o roboty budowlane?

Każda umowa, w tym także umowa o roboty budowlane, powinna być podpisana dopiero po dokładnym zapoznaniu się z jej treścią. Z racji wysokiego stopnia sformalizowania tego rodzaju kontraktów zaleca się, aby inwestor i wykonawca korzystali ze wsparcia prawnego przy dokonywaniu analizy treści danej umowy, aczkolwiek nie jest to oczywiście obowiązkowe.

Podpisanie umowy o roboty budowlane powinno zostać poprzedzone sprawdzeniem przez strony czy można w ogóle zrealizować planowane przedsięwzięcie oraz czy inwestor posiada wszelkie wymagane prawem pozwolenia i inne decyzje administracyjne, czy nie istnieje zakaz przeprowadzania prac budowalnych na danym terenie oraz czy wykonawca posiada wszelkie niezbędne pozwolenia na wykonywanie swojej pracy.

Równie istotne może być także uprzednie sprawdzenie planów architektonicznych, które bardzo często stanowią integralną część umowy o roboty budowlane. W przypadku jakichkolwiek niejasności umowa powinna zostać uzupełniona lub odpowiednio poprawiona. Jeśli dana strona przyszłego zobowiązania nie będzie chciała zmodyfikować wadliwych ustaleń umownych to warto rozważyć wycofanie się z całej inwestycji.

Jakie są obowiązki stron umowy o roboty budowlane?

Do podstawowych obowiązków inwestora należy zebranie odpowiedniej dokumentacji i zezwoleń pozwalających na prowadzenie prac budowlanych oraz zapłata wynagrodzenia wykonawcy zgodnie z ustaleniami poczynionymi w umowie. Z kolei wykonawca powinien zrealizować przedmiot kontraktu w zakreślonym odgórnie terminie (lub zgodnie z harmonogramem etapowego wykonania prac) oraz z należytą starannością.

Niezależnie od powyższego strony mogą ustalić w umowie o roboty budowlane także inny zakres wzajemnych praw i obowiązków. Przykładem niech będą tutaj chociażby obowiązek dostarczania niezbędnego sprzętu i materiałów do budowy, prawo do zatrzymania zaliczki, wprowadzenie gwarancji na wykonane prace.

Jakie są sankcje za niewykonanie umowy o roboty budowlane?

Niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane uprawnia daną stronę zobowiązania do wystąpienia z żądaniem o realizację zobowiązania zgodnie z ustaleniami poczynionymi w kontrakcie. W przypadku umów tego rodzaju dopuszczalne jest wprowadzenie kar umownych, które są formą dodatkowego roszczenia przysługującego stronie w przypadku, gdy drugi kontrahent nie wykona w ogóle umowy lub zrobi to nieprawidłowo. W skrajnych wypadkach dopuszczalne jest także odstąpienie od danej umowy, choć powinno to być bardzo dokładnie uregulowane w jej treści.

Jakie są sposoby rozwiązania umowy o roboty budowlane?

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane powinno zostać dokładnie uregulowane w jej treści. Strony mogą dowolnie ukształtować takie prawo, choć jeśli tego nie zrobią to przyjmujemy, że kontrakt rozwiąże się automatycznie wraz z chwilą wykonania wszystkich obowiązków przez obie strony. Innymi słowy jeśli wykonawca zrealizuje zlecone prace w terminie i z wymaganą starannością, zaś inwestor zapłaci mu ustalone wcześniej wynagrodzenie to umowa rozwiąże się samoistnie.

Rozwiązanie umowy może jednak nastąpić wskutek nierzetelnego wykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Zasady zastosowania takiej możliwości oraz to czy będzie ona przysługiwała tylko jednemu kontrahentowi lub im obojgu muszą być precyzyjnie opisane w umowie. Rozwiązanie wiąże się wówczas najczęściej z obowiązkiem pisemnego wypowiedzenia kontraktu drugiej stronie.

Podsumowanie

Umowa o roboty budowlane jest jedną z bardziej skomplikowanych umów w polskim prawie cywilnym. W praktyce tego rodzaju kontrakty liczą dużą ilość stron i zawierają rozliczne załączniki w postaci fachowej dokumentacji prawnej i architektonicznej. Ustawodawca nie wprowadza dokładnego kształtu, który musi przyjąć umowa o roboty budowlane pozostawiając w ten sposób szerokie pole manewru inwestorowi i wykonawcy, którzy samodzielnie powinni uzgodnić dokładną treść przyszłego kontraktu.

Podstawy prawne

• Art. 647 i n. Kodeksu cywilnego

FAQ

Czym się różni umowa o dzieło od umowy o roboty budowlane?

Przedmiotem umowy o dzieło umowy jest jego wykonanie, zaś w umowie o roboty budowlane nie chodzi o samo tylko wykonanie obiektu, lecz także o sposób jego wykonania – „zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej”. Umowa o roboty budowlane jest umową bardziej sformalizowaną niż umowa o dzieło.

Do czego zobowiązuje się inwestor w umowie o roboty budowlane?

Podstawowym obowiązkiem inwestora w umowie o roboty budowalne jest zapłata wynagrodzenia wykonawcy za poprawnie zrealizowane prace. Inwestor powinien także zebrać wszystkie niezbędne zezwolenia, decyzje i dokumentację, które będą niezbędne do wykonania zleconych prac budowlanych.

Co grozi za niedotrzymanie terminu umowy o roboty budowlane?

W zależności od ustaleń zawartych w umowie o roboty budowlane niedotrzymanie terminu prac może wiązać się z żądaniem odszkodowawczym, obowiązkiem zapłaty kary umownej a niekiedy nawet i prawem do wcześniejszego rozwiązania lub odstąpienia od umowy.

Co zrobić, gdy firma budowlana nie wywiązuje się z umowy?

Jeśli wykonawca nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie o roboty budowlane inwestor powinien w pierwszej kolejności wezwać go do przestrzegania zapisów umownych. Jeśli okaże się to bezskuteczne to w zależności od treści zawartej umowy może on ją wcześniej rozwiązać lub od niej odstąpić.

Rafał Rodzen

Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.

Więcej informacji także na stronie o nas.